İnşaat Muhasebesi

MUHASEBE UYGULAMALARI

İnşaat işlerinde KDV iadesi Uygulaması Özel İnşaatlarda KDV İade Uygulaması Özel İnşaatlarda Vergileme ve muhasebe uygulaması (1) ve (II) Özel İnşaatlarda Asgari İşcilik Uygulaması GENEL BİLGİLER  TANIM: Genel anlamda inşaat; malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümünü içerir. İmar Kanununda “yapı tabirinin karada ve suda daimi veya geçici, resmi ve özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile ilave ,değişiklik ve tamirlerinin sabit ve müteharrik tesislerine şamil olduğu” hükme bağlanmıştır.   İNŞAATIN ÇEŞİTLERİ Medeni Kanunda:   -         Menkul inşaat : Belli hizmeti görmek üzere geçici amaçlı yapılan kulübe, baraka, yazlık sinema, tiyatro sahnesi Pazar yeri tezgahları gibi yapılardır. Bunlar tapuya tescil edilmezler.   -         Menkul olmayan (taşınmaz) inşaatlar: Toprağa bağlı olarak ve devamlı kalmak amacıyla meydana getirilen ekonomik değer taşıyan yapılardır. Örneklersek , köprü, yol, meydan, binalardır. Bu inşaatlar özellik ve yapımındaki uzmanlık ile teknik nedenlerden dolayı 3 bölümde gruplandırılabilir.  a)     Konutlar; Ev, apartman gibi. b)     Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar; İşyeri, fabrika binası ve ek tesileri, otel, hastahane, okul, spor tesisleri gibi. c)     Özel uzmanlık isteyen inşaatlar; Yol, köprü, baraj, liman, havaalanı gibi. Vergi Hukukunda:  -         Özel inşaatlar : Yapım şekline göre 2 ‘ye ayrılır. a)     Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaat, b)     Kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar -         Taahhüt şeklindeki inşaatlar: Taahhüt kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir. Bir işin taahhüt edilmesi ise taahhüt edenin (müteahhit) ‘  işi yaptırana  (iş sahibi)  vermeyi taahhüt eylediği ve bir bedel karşılığında bir malın imalini kapsar. Bu konuda bir iş (imalat) bir bedelle üstlenen müteahhit ve bir bedel karşılığında müteahhite iş  yaptıran iş sahibi olmak üzere 4 unsur mevcuttur.   ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire kat ve dükkan halinde satmak ve satmak amacı gütmeksizin kendi ihtiyacı için kendi arsası üzerine yapılan inşaatları içerir. Bu konuyu irdelersek; 1-DAİRE, KAT VE DÜKKAN HALİNDE SATMAK AMACIYLA YAPILAN ÖZEL İNŞAATLAR Apartman inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satanlar, bu inşaata kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, arsa karşılığında  belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıylada başkalarına ait arsa üzerine yapabilirler.  Ülkemizde daha çok bu yol tercih edilmektedir. 193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN BAKIŞ Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlar yönüyle Gelir Vergisi Kanununda; İnşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar, Ticari Kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.   Kurumlar vergisi Kanununda ise; ( MADDE 6- (2) ) Safî kurum kazancının tespitinde, yine Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır.   Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden ve özel inşaatlardan elde edilen kazançlar ve arsa karşılığı daire yapımından elde edilen kazançlar da genel hükümlere göre vergilendirilir. Birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarma işlerinde kar-zarar kesin olarak işin bittiği yıl tesbit olunur.  Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, inşaatın devam ettiği sürece, bu işleriyle iligili olarak kar ya da zarar beyanında bulunmazlar.  Ancak “kar-zarar beyanında bulunulmayacağı” beyanname verilmeyeceği anlamına gelmez. Yalnızca inşaat ve onarım işleriyle uğraşan ve işleri de henüz bitmemiş olan müteahhitler her yıl devam eden inşaatlarıyla ilgili olarak beyanname vermek zorundadırlar.   Gelir ya da kurumlar Vergisi beyannamesi verilirken, devam eden inşaat ve onarım işiyle ilgili olarak düzenlenen bilanço beyanname ekinde sunulacaktır. Ayrıca beyannamenin uygun bir yerine İnşaatımız yıllara yaygın olduğundan kar-zarar beyan edilmemiştir. Şeklinde açıklama yapılmasında yarar vardır.  Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, işin bitimini izleyen yılın G.V. mükellefleri için Mart ayı 15.gününe kadar , K.V. mükellefleri ise Nisan ayının 25.ne kadar saptanan kar-zararı beyanname ile bildirmek ve tahakkuk eden vergileri yasal süresi içinde ödemekle yükümlüdürler. ( Gelir vergisi mükellefleri tahakkuk eden verginin yarısını Mart ayı sonuna kadar, diğer yarısını ise Temmuz ayı sonuna kadar, Kurumlar Vergisi mükellefleri ise Nisan ayı sonuna kadar ödemek zorundadırlar.)   İnşaat işinin bitim tarihi itibariyle bulunan kar-zarar, işin devam ettiği yıllara dağıtılamaz.   Yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinin  yanında ticari ve sınai faaliyet de icra eden mükellefler, inşaat  faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları nedeniyle geçici vergiye tabi olmamakla birlikte elde ettikleri faiz gelirleri ve diğer kazançları üzerinden geçici vergi ödeyeceklerdir  Taahhüt şeklindeki inşaatlar yönüyle; Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar genel hükümlere göre vergilendirirken yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde  taşıdığı özellikler nedeniyle genel hükümler dışında özel bir vergileme sistemi kabul edilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu 42-44. maddeler uyarınca müteahhite yapılan istihkak ödemelerinden (avanslar dahil ve ödeme şekline bakılmaksızın) G.V.K. 94.madde 3. bendi gereği %5 vergi stopajı yapılır.   Yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde inşaat süresince ödenen isitihkaklardan yapılan vergi kesintileri inşaatın bittiği dönemde kazancın tesbiti ile tahakkuk edecek vergiden mahsup edilir. İstihkaklardan kesilen vergilerin, taahhüt edilen inşaat ve onarma işinin bitiminden önce mahsubu olanaksızdır.  İstihkaklardan vergi kesintisi yapan kurum veya kuruluşlar, kesilen vergileri çeşitli nedenlerle vergi dairesine yatırmayabilmektedirler. Bu durum, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşun sorumluluğunu zamanında yerine getirmemesinden ortaya çıkabileceği gibi özellikle kamu kurumlarının vadesinde ödenmeyen vergilerinin taksitlendirilmesi konusunda, Maliye Bakanlığınca çıkarılan genel tebliğler veya benzeri düzenlemelerden de kaynaklanabilmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu gibi durumlarda kesilen vergilerin vergi dairesine yatırılmamış olmasında, hakedişinden vergi kesilen mükellefin bir kusuru söz konusu olmamaktadır.  Bu nedenle yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri yapan mükelleflerin istihkaklarından kesilen vergilerin, bu mükelleflerin aynı işlerden sağladıkları kurum kazancı için verecekleri beyannameler üzerinden hesaplanan kurumlar vergisine ve mükelleflerin isteği halinde gelir vergisi kanununun 94/6-b bendine göre yapılacak tevkifata mahsubu işlemlerinde mahsubu istenilen miktarların ilgili kurum veya kuruluşça istihkaklardan kesildiğinin belgelendirilmesi kaydıyla bu kesintilerin, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşça vergi dairesine yatırıldığına dair belge aranılmayacaktır.  Gerek G.V. kanunu gerekse K.V.K. gereği kazanç  aşağıdaki şekilde tespit edilir.               Daire, kat veya dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlarda kazanç: İnşa edilen daire, kat veya dükkanlar müteahhit için mal niteliğindedir. Bunların bitimden ziyade teslim veya satışı halinde kar-zarar hesaplanarak, vergilendirilecektir.   İnşaat süresince yapılan satışlardan alınan tutarlar, avans niteliğinde değerlendirilir. Kar-zarar tespiti inşa edilen dairelerin tesliminde hesaplanır.  Teslimden ise daire, kat veya dükkanın iskan belgesinin alınması veya bu tarihten öncede fiilen kullanılmaya başlandığı tarih anlaşılmalıdır. Satış işleminin geciktirilmesi bunu engellemez.   Kar-Zararın tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:   a)      İnşa edilen daire, kat veya dükkanların maliyetleri bağımsız bölüm dağılımına göre tespit edilmelidir. b)     Satışın gerçekleştiği dönemde satış rakamı ile maliyet bedeli arasındaki kazanç vergilendirilecektir. c)     Satışın aynı dönemde gerçekleşmediği durumlarda satılmayan daire maliyet bedelleri stok olarak düşünülüp, sonraki hesap dönemlerine devredilecektir. Dolayısı ile satıldığı dönemde kazanç tespiti  ile vergilendirilecektir. d)     İnşaat süresince gerçekleşen kanunen kabul edilmeyen giderler ise vergilendirmenin yapıldığı dönemde ayrıca vergi matrahına  ilave edilecektir. e)  İnşaat işlerinde ortalama kar haddi gibi uyulması gereken bir oran olmamasına        rağmen teamül olarak maliyet bedelinin %25’i yada satış bedelinin %20’sini    kazanç olarak belirlenmesi benimsenmiştir.   MÜTEAHHİDİN EŞ VE ÇOCUKLARINA SATTIĞI YADA KENDİSİNİN VEYA ORTAĞININ ÜZERİNE KAYDETTİRDİĞİ DAİRE VE DÜKKANLARDA EMSAL BEDEL UYGULAMASI   Gerek kendi arsası gerekse başkalarına ait arsa üzerine inşa edilen daire veya dükkanlardan bir kısmının veya tamamını eş veya çocuklara, yada yakınlara satış veya devri sırasında emsal bedel uygulamasına dikkat edilmelidir. Emsal bedel V.U.K. 267 maddesinde “gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut ta doğru olarak tespit edilmeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline göre haiz olacağı değerdir.”    BİNA VE ARSANIN DEĞERLEMESİ 1 – Satın alınan arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyet bedeli ile değerlendirilerek inşaat maliyetine intikali sağlanır. 2 – Kat, daire veya dükkan karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda ise sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkanların maliyet bedeli arsanın maliyetini oluşturur. 3 – Kendi arsası üzerine inşaat yapanlarda da yine satın alma değeri ile yapılan tapu harcamaları arsa bedelini oluşturur. Ancak arsanın çok önceden alınması veya miras-hibe yoluyla intikal etmesi halinde arsanın maliyet bedeli yine V.U.K. 267 md.sindeki emsal bedel esasıyla değerlenecektir. KENDİ ARSASI ÜZERİNDE İHTİYACI İÇİN(SATMA AMACI OLMADAN)  BİNA İNŞASI 1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.’na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır.   Bu şekilde inşaat yapanlar için dikkat edilecek husus olarak şunu belirtmek gerekir. Bu kişiler inşaatda çalıştırdıkları işçilerden vergi kesintisi yapmazlar. Ancak çalışan kişilerin burada elde ettikleri ücretlerinin G.V.K. 64 / 3 maddesinde ve 4444 sayılı Kanunla 01/01/2000 tarihinden itibaren yıllık vergilendirileceği ve yıllık matrahında 1 yıllık brüt asgari ücretin %25’ i olacağı hükme bağlanmıştır. İnşaatı yaptıranın yükümlülüğü ise bu kişileri ilgili vergi dairesine bildirmek suretiyle çalışanların vergi karnelerini çıkartmalarını sağlamalıdır.   2 – ARSA KARŞILIĞINDA DAİRE, KAT VEYA DÜKKAN YAPIMI İnşaat yapımını üstlenen müteahhit başkalarına ait arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanlardan bir bölümünü arsa payı karşılığı arsa sahibine teslimi taahhüt eder. Türkiye’ de son yıllarda finansman maliyetleri yönüyle tercih edilen bir yoldur. Bu konuda müteahhit boş veya üzerinde mevcut binayı yıkmak suretiyle arsa üzerine belirlenen proje ve mahal listesine uygun olarak inşaatı yapmayı üstlenir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu akdin yazılı ve aşağıdaki hususları içerecek şekilde hazırlanması ileride doğabilecek problemleri en baştan önlemiş olur.   1 – Arsanın müteahhide teslim şekli ve süresi 2 -  Arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanların özelliklerinin belirlenmesi 3 -  Proje, imar durumlarının, vergi, resim, harçların ödeme şeklinin belirlenmesi 4 -  Arsa karşılığında verilecek daire, kat veya dükkanların (bağımsız bölümlerin) belirlenmesi 5 -  İnşaat teslim süresinin belirlenmesi 6 -  Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemlerinin belirlenmesi 7 -  Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin alınması ve tapuya şerh edilmesi yetkisinin belirlenmesi 8 – Mücbir sebeplerin belirlenmesi 9 -  Cezai şartların belirlenmesi  Bu sözleşmelerin noter aracılığı ile yapılması gerek hukuki işlemlerde gerekse tapu işlemlerinde kolaylık sağlayacaktır. 193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ AÇISINDAN BAKIŞ  Bu bölümde müteahhit için; kendi arsası üzerinde daire, kat veya dükkan yapımına ilişkin bilgilere ek olarak dikkat edilmesi gereken husus arsa karşılığında arsa sahibine verilen daire, kat veya dükkanların maliyet bedellerinin arsa maliyeti olarak dikkate alınması gerekir.   Arsa sahibi açısından ise arsa karşılığında alınan daire, kat veya dükkanların satışında 1999 öncesi ve sonrası olarak dikkate alınmalıdır.  Daha öncede belirtildiği üzere “1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.’na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır” 213 SAYILI VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ  Bildirimler : İşe başlama en fazla 1 ay önceden , işi bırakma ve değişiklikleri 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine yapılmalıdır.   Tutulması gereken defterler: Bilanço esasına göre; Yevmiye, Defter-i Kebir, Envanter defteri. İşletme esasına göre İşletme Defteri bunlardan ayrıca Amortisman Defteri sürelerinde tasdik ettirilmesi gerekir.   Değerlemeler inşaat harcamaları maliyet bedeli ile, kendi arsasının üzerine yapımını arsa emsal bedelle yapılır. Yine satış sırasında ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm bedellerinin emsal bedellerinden aşağı olmamasına dikkat edilmelidir. Amortismanlar; İnşaat yapımı sırasında kullanılan sabit kıymetlerin amortismanları V.U.K. 333 ve 339 genel tebliğindeki oranlarda ayrılarak maliyetlere dahil edilir.     3065 SAYILI KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ VERGİNİN KONUSU              Madde 1- Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir                           1. Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,   TESLİM Madde 2 1. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hereket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.  Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir.  HİZMET    Madde 4 1. Hizmet, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemlerdir.  Bu işlemler, bir şeyi yapmak ve işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi, şekillerde gerçekleşebilir.              2. Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilirler.  KDV ORANI 2002/4480 sayılı B.K.K. eki karar kapsamında b) (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1 11- Net alanı 150 m2.ye kadar konut teslimleri olarak belirlenmiş bunun dışındaki teslimler genel K.D.V. oranına tabi olacaktır. Yani 150 m2 üstündeki konutlar ile işyeri niteliğindeki inşaatlar  %18 K.D.V. oranına tabi olacaktır. İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI   KDV İadesine Konu Teslimler ve İade Hesaplaması: a-İadeye Konu Teslimler:  İnşaat işlerinde İadeye konu edilecek teslim, 150 m2 'den düşük konut teslimleridir. 150 m2 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir.  Teslim edilen  konut, bir bedel mukabilinde satılmak suretiyle teslim edilmişse bu teslimin iadeye konu olacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.   Ancak müteahhidin kat karşılığı aldığı inşaatta, arsa sahibine, arsa karşılığı devrettiği 150 m2 den düşük konut teslimleri,   Yine müteahhidin yaptığı dairelerden kendisinin kullanımına tahsis ettiği 150 m2 den düşük  konut teslimlerinde bir bedel alınmamaktadır. Bedel alınmayan bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi gerekecek mi?  Diğer yandan İnşaat devam ederken halk arasında topraktan satış diye bilinen daire satışlarında  henüz daire yapılmadan satış yapılmış olması durumunda, bu teslim de  iadeye konu olacak mı? Soruları gündeme gelebilecektir.  Buna hemen cevap vermeden, bu konuyla ilgili mevzuattaki düzenlemelerden belli başlılarını hatırlanması bakımından aşağıda belirtelim. 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde, müteahhidin arsa sahibine arsa karşılığı olarak verdiği işyeri ve dairelerin devri  teslim sayılmış  olup, bu teslimlerin KDV'ye tabi olduğu belirtilmiştir.  Öte yandan, KDV kanunun 3. maddesinde, teslim sayılan haller belirtilmiş, işletme sahibinin vergiye tabi malların her ne surette olursa olsun işletmeden çekmesinin  teslim olduğu belirtilmiştir.  KDV kanun 27/1. maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler de KDV matrahı, emsal bedel olduğu, emsal bedelin V.U.K.'nun 267. maddesine göre tespit edileceği  belirtilmektedir.  Yukarıdaki düzenlemelerden anlaşılacağı üzere; müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği  daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler teslim sayılıp, vergiye tabi olduğunu ortaya koymaktadır.  Bu teslimlerden dolayı  bir bedel alınmadığı ileri sürülebilir. Bedel alınmayan veya bedeli bilinmeyen durumlarda ise yine yukarıda belirtilen KDV Kanunu 27. maddesine göre KDV matrahı, emsal bedel olacaktır. Emsal Bedel'de V.U.K.'nun 267. Maddesinin 2. sırasında belirtilen düzenlemeye göre tespit edilecektir.   Bu düzenlemelere göre, müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler için V.U.K.'nun 267/2. sırasındaki düzenlemeye göre maliyet bedelinin toptan satışlarda %10, perakende satışlarda %5 fazlasıyla fatura düzenlemesi gerekmektedir. (Emsal bedelde KDV matrahı tespit edilirken, daire maliyetlerinin içerisine genel yönetim giderleri de dahil edilmesi gerekmektedir. KDV Kanunu Madde 27/4)           Düzenlenen  fatura üzerindeki emsal bedeller, yevmiye defterindeki  kayıtlara gelir olarak yazılması söz konusu olmayacak, sadece KDV'leri kayıtlara işlenmesi yeterli olacaktır. KDV beyannamesinde de matrahlara herhangi bir tutar yazılmadan ilave edilecek KDV satırına yazılarak beyan edilecektir.  Yukarıdaki şekilde beyan edilen bu teslimlerinde iadeye konu edilmesi  mümkündür  Müteahhidin inşaat devam ederken daire satması konusuna gelince, böyle bir durumda henüz daire yapılmamış, fiili bir teslimde bulunmamaktadır. Bu şekildeki satışa halk arasında topraktan satış diye adlandırılmaktadır. Bu satışta fatura kesilmiş ise vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olduğundan fatura üzerindeki vergi, fatura düzenlenme döneminde beyan edilmesi gerekmektedir. KDV iadesinin talep edilebilmesi için teslimin yapılmış olması şart olduğundan teslimin yapılması beklenmelidir.  74 seri no'lu KDV Genel tebliğinde,  iade hakkının doğması için, indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmiş olması şart koşulmuştur.  Bilindiği üzere, gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmektedir. Şayet  gayrimenkul, tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmişse bu durumda da teslim gerçekleşmiş olmaktadır.  İstanbul Defterdarlığının 2005 yılında verdiği  iki ayrı özelgesinde, inşaattan önce ya da inşaat devam ederken dairenin satışında alınan paranın avans olarak değerlendirileceği, fatura kesilmiş olması halinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bunun beyan edilmesi gerekeceği, bu satışla ilgili iadenin teslimin yapıldığı dönemde isteneceği yönünde görüş bildirilmiştir.   Buna göre topraktan satışlarda alınan paraların avans olarak değerlendirilmesi, şayet fatura kesilmiş ise faturadaki KDV'nin fatura tarihinde beyan edilmesi, iadenin talebi ise, dairenin tapuya tescilden sonra ya da kullanılmaya başlamasından sonra yapılması gerekir.  b- İadeye Konu Edilecek Yüklenilen KDV'nin Hesabı:             KDV iadesi, hesaplanırken inşaat işinin başlangıcından bitimine kadar inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları, genel üretim ve yönetim  giderleri ile ATİK dolayısıyla yüklenilen vergilerin tamamını kapsamaktadır.   İade edilecek KDV'nin hesaplaması aşağıdaki örnek olay üzerinde yapılmaya çalışılmıştır.  Örnek olay:             Müteahhit Ahmet Demir 2003 yılında kat karşılığı aldığı arsa üzerinde inşaata  başlamış, inşaat 2005 yılında bitmiştir.   Müteahhidin KDV İade tutarı, etap etap aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.  1. Etap: Yüklenilen Toplam KDV'nin Tespiti: Müteahhidin 2003, 2004 ve 2005 yıllarında inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları ve genel üretim giderleri dolaysıyla yüklendiği KDV'ler aşağıdaki gibidir.    2003 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV 50.000 YTL     2004 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV 65.000 YTL     2005 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV 35.000 YTL   Toplam Yüklenilen KDV 150.000 YTL      2. Etap: Yapılan Daire ve İşyerlerinin m2 alanlarının Tespiti:             Müteahhit İnşaata 2003 yılında başlamış 2005 yılında bitirmiştir. İnşaat bittiğinde 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır. 10 adet daire ve 2 adet işyerinin  toplam alanı 1500 m2'dir. 3.Etap: m2 'ye İsabet Eden Yüklenilen KDV'nin Tespiti: 1. ve 2. etaptaki verilere göre müteahhit, 1500 m2 inşaat alanını oluşturan daire ve işyerlerinin yapımı sırasında yüklendiği KDV 150.000 YTL dir. Bir m2 'ye isabet eden Yüklenilen KDV ise ( 150.000 / 1500 =) 100 YTL olarak hesaplanmıştır.          4. Etap: Düşük Oranlı Konut Teslimlerin  Tespiti: KDV  iadesine 150 m2 'nin altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. Müteahhidin, 150 m2 'den aşağı konut satışları/teslimleri aşağıdaki gibidir. 1. 3 no'lu daire 135 m2 olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 150.000 YTL, KDV'si 1.500 YTL dir. 2. 4 no'lu daire 145 m2 olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 175.000 YTL, KDV'si 1.750 YTL dir. 3. 5 no'lu daire 125 m2 olup, haziran 2005 döneminde müteahhit daireyi kendi kullanımına tahsis etmiştir. Kendi kullanımına tahsis ettiği bu daireyi  emsal bedeliyle  kendisine fatura etmiştir. Dairenin emsal bedeli 125.000 YTL olup, KDV'si 1.250 YTL dir. 4. 6 no'lu daire 140 m2 olup, bu daireyi müteahhit 2004/haziran döneminde topraktan satmış, 2004/ haziran dönemi için 100.000YTL + 1.000 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlemiştir. Daire 2005/haziran döneminde tapuya tescil edilmek suretiyle teslim edilmiştir. 5. 7 no'lu daire 120 m2 olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  130.000 YTL + 1.300 YTL  KDV' den oluşan fatura düzenlenmiştir. 6. 8 no'lu daire 130 m2 olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  140.000 YTL + 1.400 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir. 7. 9 no'lu daire 110 m2 olup, 2006/ocak döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  110.000 YTL + 1.100 YTL  KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir. 8. 10 no'lu daire 100 m2 olup, 2006/nisan döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak  100.000 YTL + 1.000 YTL  KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir. 5. Etap: İadeye Konu Edilmeyecek  Teslimlerin Tespiti: Yukarıda 7. ve 8. sıradakiler hariç diğer teslimler 2005 yılında KDV iadesine  konu edilebilecektir. 4. sıradaki satış, inşaat sürerken 2004/haziran döneminde topraktan satış yapılmış olup, henüz bir teslim söz konusu olmadığından bu satışın 2004/haziran döneminde iadeye konu edilmesi mümkün görünmemektedir. Dairenin  teslimi 2005/haziran döneminde yapıldığından iadeye de bu dönemde konu edilecektir. 7. ve 8. sıradaki teslimler  2006 yılında yapılmış olduğundan dolayı  bu daire teslimlerinin iadesi,bu dönemde iadeye konu edilecektir. Buna göre 2005 yılında iadeye konu edilecek dairelerin yüklenilen KDV  hesabı aşağıdaki gibi  olmaktadır. 6. Etap: İadeye Konu Edilecek Teslimlerin  Yüklenilen KDV Hesabı:             Yukarıda 3. etapta yapılan hesaplamada birim m2 'ye düşen yüklenilen KDV'nin 100 YTL olduğu hesaplanmıştı. Bu tutar iadeye konu edilecek konutların m2 alanlarıyla çarpılarak yüklenilen KDV bulunmuştur. 2005 yılında İadeye Konu olan Daireler ve yüklenilen KDV'leri aşağıdaki gibi olmaktadır. 4. Etaptaki Sırası Daire No m2.si Yüklenilen KDV.si 1 3 135 135 x 100=13.500 2 4 145 145 x 100=14.500 3 5 125 125 x 100=12.500 4 6 140 140 x 100=14.000 5 7 120 120 x 100=10.000 6 8 130 130 x 100=13.000 7. Etap: Dönemler itibariyle İade Edilebilir  KDV Hesabı: Bu etapta iadeye konu dairenin teslim edildiği dönemler tespit edilecektir. İade hesaplanacak ilk dönemin tespitinden sonra o dönemde teslim edilen dairelerin inşası sırasında yüklendiği(5.etapta hesaplanan) KDV'den, teslim sırasında %1 olarak hesaplanarak beyan edilen KDV çıkartılacak, kalan KDV, teslimin yapıldığı dönemden bir sonraki teslimin yapıldığı döneme kadar arada geçen dönemlerdeki  KDV beyannamesinde devreden KDV'lerle karşılaştırılacak, küçük olan KDV tutarı, iade edilecek KDV olarak esas alınacaktır. Bu iade tutarı bir sonraki döneme, önceki dönemden iade edilecek KDV olarak aktarılacaktır.  2. dönem KDV iadesi de aynı şekilde tespit edilerek önceki dönemden gelen iade edilecek KDV ile toplanarak bulunan iade tutarı, daha sonraki iade dönemine kadar ara dönemlerin devreden KDV beyannamesiyle karşılaştırılıp yine küçük olan KDV iade edilecek KDV olarak bir sonraki döneme aktarılacaktır. Bu şekilde yapılan hesaplamalarla yıl sonuna kadar gelinecektir. İnşaat işlerindeki iade, yıllık olup takip eden yılın Ocak- Kasım* dönemlerinden herhangi birisinde talep edilebiliyor. Yıl sonunda toplanarak gelen iade tutarı yine iadenin isteneceği döneme kadar aradaki dönem beyannamelerindeki devreden KDV' ler le karşılaştırılacak, küçük olan tutar, iadeye konu edilecektir. Yukarıdaki açıklamalara göre örnek olayımızdaki müteahhidin dönem dönem iade edilecek KDV'nin hesabı aşağıdaki gibi olmaktadır.          *Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir. İlk dönem Nisan 2005 Yüklenilen KDV (5. Etaptan) (  1  ) %1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan ) (  2  ) İade edilebilir KDV ( 1 -2 =) 3 no'lu daire 13.500 1.500 12.000 4 no'lu daire 14.500 1.750 12.750 Toplam iade Edilebilir KDV 24.750          İade talep edilecek bundan sonraki dönem haziran ayı olduğundan karşılaştırma yapmak için, 2005/nisan-mayıs dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu beyannamedeki bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.  2005/nisan dönemi devreden KDV 28.000    2005/mayıs dönemi devreden KDV 20.000   Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 24.750 YTL, 2005/mayıs dönemindeki devreden KDV 20.000 YTL olup, bu tutar daha düşük olduğundan 2005/haziran dönemine aktarılacak iade tutarı olarak esas alınacaktır.          Haziran  2005 dönemi Yüklenilen KDV (5. Etaptan) (  1  ) %1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan ) (  2  ) İade edilebilir KDV ( 1 -2 =) Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Nisan ) 20.000 5 no'lu daire 12.500 1.250 11.250 6 no'lu daire 14.000 1.000 13.000 Toplam iade Edilebilir KDV 44.250          İade talep edilecek bir sonraki dönem eylül dönemi  olduğundan, karşılaştırma yapmak için 2005/haziran-ağustos dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu  beyannamelerdeki  bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.  2005/Haziran dönemi devreden KDV 58.000    2005/Temmuz dönemi devreden KDV 60.000    2005/Ağustos dönemi devreden KDV 45.000            Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 44.250 YTL olup, 2005/haziran-ağustos dönemlerindeki KDV beyannamelerinde gözüken devreden KDV'lerden düşük olduğundan bu tutar, bir sonraki döneme iade edilecek KDV olarak devredecektir. Eylül 2005 dönemi Yüklenilen KDV (5. Etaptan) (  1  ) %1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan ) (  2  ) İade edilebilir KDV ( 1 -2 =) Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Haziran ) 44.250 7 no'lu daire 10.000 1.300 8.700 8 no'lu daire 13.000 1.400 11.600 Toplam iade Edilebilir KDV 64.550 En son iadeye konu edilecek teslim 2005/eylül ayında yapılmıştır. 2005  yılında yapılan teslimlere ilişkin iade talebi 2006/mart döneminde yapılacağı varsayılmıştır. Buna göre 2005/eylül döneminden iadenin talep edildiği dönemden bir önceki 2006/şubat  dönemine kadar verilen KDV beyannamelerindeki devreden KDV bilgilerine ihtiyaç vardır. Bu bilgilerinde aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.  2005/Eylül dönemi devreden KDV 73.000    2005/Ekim dönemi devreden KDV 58.000    2005/Kasım dönemi devreden KDV 60.000    2005/Aralık dönemi devreden KDV 85.000    2006/Ocak dönemi devreden KDV 75.000    2006/Şubat dönemi devreden KDV 69.000   Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 64.550 YTL dir. Ancak iadenin talep edileceği dönemden önceki 2006/Şubat  ayına kadar gözüken devreden KDV'lerle karşılaştırılıp, en düşük olanı iadeye konu edilmesi gerekmektedir. Bu karşılaştırma yapıldığında, 2005/ekim ayının devreden KDV 'si en düşük olup, 58.000 YTL dir. Bu nedenle bu tutar iadeye esas alınacaktır. 8. Etap Talep Edilecek İade Tutarı:             İndirimli oranların teslimlerine ait iade yıllık* olup, iade, takip eden yılın ocak-kasım dönemlerinden herhangi birinde istenebilmektedir. Bu dönemlerde iadenin talep edilmemesi durumunda düzeltme beyannamesi vermek suretiyle de olsa daha sonraki dönemlerde iade talep edilememektedir. Bir önceki etapta müteahhidin 2005 yılındaki 150 m2 den düşük konut teslimleri için hesapladığımız iadeye esas alınması gereken  tutar 58.000 YTL dir. Her yıl bakanlar kurulunca tespit edilen sınırı aşan vergiler  iade edilebilmektedir.Bu tutar 2005 yılı için 10.000 YTL olarak tespit edilmiştir. Buna göre 2006/mart döneminde talep edilecek iade tutar (58.000 - 10.000 =) 48.000 YTL olacaktır.             Burada dikkat edilmesi gereken hususları şöyle sıralayabiliriz. 1-     İnşaat süresince indirim konusu yapılan K.D.V.’ sinin bağımsız bölümlerin maliyetlerine göre hesaplanması 2-     İndirimli orana tabi olan 150 m2 altındaki konut maliyetlerine isabet eden yüklenilen K.D.V.’ nin hesaplanması, (bu hesaplama sırasında konut maliyetinde kullanılan malzeme miktarlarının projeye göre hazırlanan metrajlara uygun olmasına dikkat edilmelidir.) 3-     150 m2 altındaki konutların satıldığı dönemlerde yüklenilen K.D.V. ‘ den tahsil edilen K.D.V. Düşüldükten sonra kalan kısmı iade istenmelidir. 4-     K.D:V. İadelerini istenme şekilleride istenilen belgeler 74 - 76 - 82  85 ve 99 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde yapılan açıklamalara uygun hazırlanmalıdır. *Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir. ÖZEL İNŞAATLARDA VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI 1-Giriş: Son birkaç yıldır döviz kurunun ve faizlerin düşmesi emlak piyasasını hareketlendirmiş bulunmaktadır. Ayrıca bankaların konut alıcılarına düşük faizle uzun vadeli kredi imkanı tanımaları bu piyasanın gözde olmasına neden olmuştur. Bu durum müteahhitlerin tekrar inşaat işlerine girmesine neden olmuş, memleketin heryeri şantiyeye dönmüş durumdadır. İnşaat işinin revaçta olduğu bugünlerde bu işin vergilemesi ve muhasebesindeki  inceliklerinin bilinmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere inşaat işleri, yapım türlerine ve yapım sürelerine göre farklılık göstermektedir. Her inşaat faaliyetinin vergilemesi ve muhasebesi farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle her faaliyet türü önce başlık olarak belirtilip sonra konuyla ilgili vergileme ve muhasebe kaydı uygulamalı olarak açıklanmaya çalışılmıştır. 2- Kişisel Servete Dahil Arsanın, Kat Karşılığı Müteahhitlere Verilmesi Suretiyle Yaptırılan İnşaatlar : Uygulamada karşımıza sık çıkan örneklerdendir. Vergi mükellefi olmayan kişilerin yıllar önce yatırım amaçlı olarak aldıkları arsayı, inşaat işiyle uğraşan müteahhitlere kat karşılığı anlaşarak inşaat yaptırmalarıdır. Arsa sahipleri, inşaat sonucu ortaya çıkan daire ve işyerlerinin bir kısmını inşaatı yapan müteahhite, kalan kısmını da kendisi almaktadır. Sık olarak karşımıza çıkan bu tip inşaat işinde vergileme ve muhasebe kayıtları aşağıda verilen örnek olay üzerinde açıklanmıştır. Örnek :  Ahmet Demir 5 yıl önce yatırım amacıyla aldığı arsayı, 2005 yılında kat karşılığı müteahhitle anlaşmıştır. Müteahhit aldığı arsa  üzerine 10 adet daire, 2 adet işyeri yapacaktır. Arsa sahibine 5 daire 1 işyeri verecektir. a- Kişisel Servete dahil arsanın Müteahhide verilmesinde vergileme: Ahmet Demir'in kişisel  servetine dahil arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi G.V. Kanunun 80/6. maddesi uyarınca 4 yılı geçmiş olması nedeniyle değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. b- Müteahhidin vergilendirilmesi: Yukarıdaki örneğe devam edersek müteahhit yukarıdaki arsayı 2005 yılında 5 daire 1 işyeri karşılığında alarak, 2005 yılında inşaata başlamış, 2006 yılında bitirerek 10 daire ve 2 işyeri yapmıştır. Anlaşmaya göre 5 daireyi ve 1 işyerini arsa sahibine devretmiş, kalan daireleri ve 1 işyerini 2006 yılında satmıştır. Müteahhidin yaptığı daire ve işyerlerine  yapılan giderlerin  muhasebe kayıtı ve  vergilemesi aşağıdaki gibi olacaktır. 2005 yılında yapılan harcamalar: Tutarı KDV.si -İnşaat malzemesi 600.000 108.000 -İşcilik 200.000 - -Genel Üretim Gideri 50.000 9.000 -Genel Giderler 10.000 1.000 - Pazarlama Giderleri 5.000 900 - Finasman Giderleri 20.000 - Not:  Yukarıda alınan inşaat malzemesinin 500.000 YTL sini 2005 yılında inşaatta kullanmış , 100.000 YTL lik kısmı 2006 yılına devretmiştir. Muhasebe Kayıtları: 1-----------------------------------------/---------------------------------------- 150- İlk madde ve Mlz. Hs. 600.000 191- İndirilecek KDV          108.000                                    XXX(Kasa-Satıcılar)           708.000 İnşaat malzemelerinin alış kaydı 2--------------------------------------- /----------------------------------------- 710-    Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.    500.000                                    150-İlk Madde ve Mlz Hs.        500.000 İlk madde ve malzemeden yıl içinde inşaata sarfedilen kısmı 3---------------------------------------- /--------------------------------------- 720-    Direkt İşcilik Giderleri        200.000 730-    Genel Üretim Giderleri          50.000 191-    İndirilecek KDV                                         9.000 770-    Genel Yönetim Giderleri    10.000 191-    İndirilecek KDV                               1.000 760-    Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000 191-    İndirilecek KDV                               900 780-   Finansman Giderleri                         20.000                                     XXX(Kasa-Satıcılar)          295.900 Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı 4---------------------------------------/------------------------------------------------------ 151 Yarı mamul Üretim      750.000             711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs..       500.000             721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs.          200.000             731-    Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs           50.000 Devam eden inşaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri 5-----------------------------------------/----------------------------------------------------- 711-    Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs..    500.000 721-    Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs.          200.000 731-    Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs            50.000                                     710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.       500.000                                    720- Direkt İşcilik Giderleri          200.000                                    730-    Genel Üretim Giderleri          50.000 Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması 6----------------------------------------------/------------------------------------------------- 631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri   5.000 632- Genel Yönetim Giderleri                10.000 660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri               20.000                                    771-    Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs       10.000                                    761-    Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs      5.000                                    781-    Finansman Giderleri Yansıtma Hs                            20.000             Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesablarına devri 7------------------------------------------- /--------------------------------------------------------- 771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs                     10.000 761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs           5.000 781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs                             20.000                                                                                                         770-    Genel Yönetim Giderleri    10.000                                    760-    Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri   5.000                                    780-    Finansman Giderleri  Hs             20.000             Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı 8---------------------------------------------/------------------------------------------------------ 190- Devreden KDV                                   118.900                                      191- İndirilecek KDV          118.900 KDV beyannamelerinin beyanı sırasında yapılan kayıtlar 9---------------------------------------------- / ----------------------------------------------------- 690 Dönem Karı Veya Zararı                                 35.000                                    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri   5.000                                    632- Genel Yönetim Giderleri         10.000                                    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri       20.000             Faaliyet giderlerinin K/Z Hesabına devri kaydı 10-------------------------------------------- / -------------------------------------------------------- 692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000                                    690- Dönem Karı Veya Zararı                                           35.000             Dönem K/Z hesabının Dönem net Kar Zarar hesabına devri 11-------------------------------------------/----------------------------------------------------------- 591- Dönem Net Zararı       35.000                                    692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000             Dönem zararının Blanço hesabına devri ---------------------------------------- / -------------------------------------------------------------- 2005 yılı Beyanıyla ilgili açıklamalar: Yukarıdaki  kayıtlar sonucu  Müteahitin 31.12.2005 itibariyle hesap durumu özetle aşağıdaki gibidir: 150- No'lu hesabın borç bakiyesi 100.000 YTL 151- No'lu hesabın borç bakiyesi 750.000 YTL 591- Dönem Net Zararı 35.000 YTL 190- Devreden KDV 118.900 YTL dir. Müteahhit Gelir vergisi mükellefi olup, yukarıdaki kayıtlara göre 2005 yılı için 2006 yılın Mart ayının 15'ine kadar gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir. Yıl içinde Geçici vergi  beyannamelerini ve KDV beyannamelerini de vermesi gerekmektedir. Sırası gelmişken belirtelim. Müteahhidin yaptığı inşaat işi G.V. Kanunundaki yıllara  sari inşaat işi değildir. Yıllara sari inşaat işi olarak kabul edilebilmesi için; - İşin inşaat işi olması, - yıllara sari olması ve taahhüd edilmiş olması şartlarını birlikte taşımış olması gerekmektedir. Örneğimizde inşaat işi 2005 de başlayıp, 2006 yılında bitmişse de yıllara sari olarak kabul edilmemektedir. Bu iş, inşaat imalat işi gibi düşünülmesi gerekmektedir. Dolayısiyle yukarıdaki kayıtlara göre Gelir Tablosu  ve bilanço çıkartılarak gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir. Çıkarılan Blançoda; - İlk Madde malzeme (stok)            :   100.000 - Yarı mamuller (stok)         :  750.000 - Dönem Net zararı     :    35.000 - Devreden KDV         :  118.900 YTL olarak yer almalı Gelir tablosunda da; - Faaliyet giderlerinden kaynaklanan (Genel Yönetim Giderleri-Pazarlama Giderleri- Finansman giderleri) 35.000 YTL, dönem zararı olarak yer almalıdır. - 2005 yılı için verilen gelir vergisi beyannamesinde 35.000 YTL zarar beyan edilmelidir. Örnek olayımızda inşaat işi 2006 yılında da devam etmektedir. 2006 yılındaki  işlemlere geçmeden aşağıdaki hususları belirtmek gerekirse; - 2005 yılı beyannamesinde gösterilen zarar, 2006 yılında oluşacak kardan mahsup edilecektir. - 24 sıra no'lu KDV Genel tebiğine göre, 150 m2 den düşük konut teslimleri 1.1.1998 tarihinden önce KDV'den istisna edildiğinden bunlara isabet eden KDV'ler indirim konusu edilmeyip, indirimlerden çıkartılıp maliyete atılması gerekiyordu. - 66 sıra no'lu KDV Genel tebliğine göre de 1.1.1998 den sonra bu teslimler  %1 KDV 'ye tabi olup, buna ilişkin KDV indirim konusu edileceği belirtilmiştir. İndirim konusu olması gereken KDV'lerin 1.1.1998 yılından sonraki teslimlere isabet eden KDV'lerin maliyete ya da gider yazılmamasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu yüzden örneğimizde 2005 yılında 191- no'lu hesaplarda indirim konusu edilen KDV'ler yıl sonunda maliyete ya da giderlere atılmamıştır. Blançoda devreden KDV olarak yer almıştır. 1.1.1998 den sonraki teslimlere ilişkin 150 m2 den düşük konutlara ilişkin olup, indirimle giderilmeyen KDV'ler yıllık bazda ertesi yılın Ocak-Kasım dönemlerinde*  KDV kanunun  29/2. maddesine göre  iade olarak istenmesi mümkün bulunmaktadır.  Örnek olayımızdaki müteahhit'in 2006 yılındaki inşaat işiyle ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir. 2006 yılında yapılan harcamalar: Tutarı KDV.si -İnşaat malzemesi 200.000 36.000 -İşcilik 100.000 - -Genel Üretim Gideri 40.000 7.200 -Genel Giderler 10.000 1.800 - Pazarlama Giderleri 3.000 540 - Finasman Giderleri 2.000 - Not: Bu örnek olayda, - İnşaat bittiğinde inşaat malzemesi stoku bulunmadığı varsayılmıştır. - Finansman giderleri faaliyet giderlerine ait olduğu varsayılarak, maliyet hesaplarına  atılmamıştır. Biten daire ve işyerlerinin büyüklüğü:  2006 yılında inşaat yapımı bitmiş olup, 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır.  Daireler eşit büyüklükte olup her biri 120 M2, işyerleri 150 şer M2 dir. Toplam inşaat alanı (120*10 +150*2=) 1500 M2 dir.  Arsa sahibine Verilen Daireler ve işyeri:  Arsa sahibine, arsa karşılığı olarak 5 adet daire ve 1 adet işyeri verilmiştir. *Bilindiği üzere 99 nolu K.D.V. Genel tebliği gereği indirimli orana tabi teslimlere ilişkin K.D.V. iadeleri 01/07/2006 tarihinden itibaren aylık alınabilmektedir. 2006 yılında yapılan satışlar: Müteahhidin 2006 yılında daire ve işyerlerinin tamamını satmıştır. Satışını yaptığı daire ve işyerlerinin fiyatı ve KDV'leri aşağıdaki gibidir. Daire Tutarı KDV oranı KDV.si  5 Adet Daire (120.şer m2) 1.250.000   % 1 12.500    1 Adet İşyeri 300.000   % 18 54.000    Toplam 1.550.000   66.500   2006 yılında yapılması gereken muhasebe kaydı: İlk kaydımız 2005'den 2006 yılına devreden stokların, yarı mamul haldeki inşaatın ve sair hesapların devrini sağlamak bakımından açılış kaydı yapılmıştır. -----------------------------------------------------/---------------------------------- 150-İlk Madde ve Mlz.              100.000 151-Yarı mamul 750.000 190- Devreden KDV                  118.900 591-Dönem Net Zararı                35.000                     XXX…          1.003.900 Açılış kaydı ------------------------------------------------/------------------------------------- 2006 yılındaki harcamaların kaydı ---------------------------------------------/-----------------------------------------       150-İlk madde ve Mlz. Hs.        200.000       191-İndirilecek KDV                              36.000                                    XXX (Kasa-Satıcılar)          236.000 İnşaat malzemelerinin alış kaydı ---------------------------------------------/-----------------------------------------------      710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.   100.000                                    150-İlk Madde ve Mlz Hs.        100.000 2005'den gelen İlk madde ve malzeme stokunun inşaat yapımında kullanılması ---------------------------------------------/-----------------------------------------------      710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.   200.000                                    150-İlk Madde ve Mlz Hs.        200.000 2006 yılında alınan İlk madde ve malzemenin yıl içinde inşaatta sarf edilmesi ------------------------------------------/--------------------------------------------------      720-Direkt İşçilik Giderleri      100.000      730-Genel Üretim Giderleri     40.000      191- İndirilecek KDV                                  7.200      770-Genel Yönetim Giderleri      10.000      191-İndirilecek KDV                                              1.800      760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri              3.000      191-İndirilecek KDV                                               540      780-Finansman Giderleri                2.000                                    XXX (Kasa-Satıcılar)          182.540 Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı ------------------------------------------/-------------------------------------------------      151- Yarı mamul Üretim            440.000             711-Direkt İlk Madde Mlz Gid.i Yansıtma Hs..      300.000             721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs.                100.000             731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs               40.000 2006 yılı İnşaat Maliyet hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı  mamul hesabına devri ---------------------------------------/---------------------------------------------------      711-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.    300.000      721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs.                              100.000      731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs              40.000                         710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.        300.000                         720-Direkt İşçilik Giderleri             100.000                               730-Genel Üretim Giderleri                     40.000 Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması -------------------------------------------------------------------------------------------          Faaliyet Giderlerinin sonuç hesaplarına devri kaydı: -----------------------------------------------------/------------------------------------      631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri                      3.000      632- Genel Yönetim Giderleri     10.000      660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri                   2.000           761- Pazarlama Satış Dağıtım Gid. Yansıtma Hs   3.000           771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs              10.000           781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs          2.000 Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesaplarına devri --------------------------------------------------/---------------------------------------      771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs                   10.000      761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Yansıtma Hs            3.000      781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs                                          2.000                                                                                         770-Genel Yönetim Giderleri          10.000                                    760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri    3.000                                    780-Finansman Giderleri  Hs                    2.000 Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı ----------------------------------------------/------------------------------------------- Biten dairelerin mamuller hesabına alınış kaydı -----------------------------------------------/------------------------------------------ 152- mamuller                                       1.190.000                   151- Yarı Mamuller                                     750.000                    151- Yarı Mamuller                                               440.000  Biten dairelerin mamuller hesabına devri ------------------------------------------------------------------------------------------- Arsa sahibine   daire ve işyerlerinin tesliminde yapılacak işlemler: Örneğimizde müteahhit kat karşılığı aldığı arsa üzerine 10 adet daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 adet daireyi ve 1 adet işyerini arsa karşılığı olarak arsa sahibine verecekti. Arsa sahibine bu daire ve işyerlerinin teslimi, 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun olacaktır. Arsa sahibine teslim edilecek daire ve arsaların bedeli, KDV kanunun 27. maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun 267 maddesinin 2. sırasındaki düzenleme uyarınca  maliyet bedelinin toptan satışlarda  %5, perakende satışlarda %10  fazlası olmaktadır. Öte yandan 1.1.1998 tarihinden sonraki 150 M2 altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. İşyerleri teslimlerinin tamamı %18 KDV'ye tabidir. Bu bilgilere göre müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği daireler ve işyerine düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır. 10 adet daire ve 2 işyerinin maliyeti  1.190.000  YTL   10 dairenin alanı (120 * 10) 1200 M2   2 işyerinin alanı (150 * 2) 300 M2   Birim M2 nin maliyeti (1.190.000/1500) 794 YTL   Teslim edilecek 5 adet dairenin bedeli (120 * 794) *5 476.400 YTL   Dairenin emsal bedeli ( maliyet bedeli+ % 5 fazlası; 476.400 * 1,05) 500.200 YTL   Teslim edilen 1 işyerinin maliyet bedeli (794* 150) * 1 ) 119.100 YTL   İşyerlerinin emsal bedeli (maliyet bedeli + %5 fazlası; 119.100 * 1,05) 125.055 YTL   Arsa sahibine düzenlenecek faturada; Bedeli Tutarı KDV oranı KDV.si  5 Adet Daire (emsal) 500.200   % 1 5002    1 Adet İşyeri (emsal 125.055   % 18 22.509   Toplam KDV 27.511   Arsa sahibine düzenlenen yukarıdaki faturada sadece KDV tahsil edilecektir. Faturanın üzerine, faturanın  arsa bedeli karşılığında düzenlenmiş olduğu belirtilebilir. Yasal defterlere kayıt yapılırken bu faturadaki  sadece KDV gösterilmesi yeterli olacaktır. Ayrıca daire ve işyerleri için herhangi bir tahsilat yapılmayacağından 600 'lü hesaplara gelir yazılması söz konusu olmayacaktır. Buna göre aşağıdaki muhasebe kaydı yapılması yeterli olacaktır. ------------------------------------------------/------------------------------------------ 120- Alıcılar                         27.511                         391- Hesaplanan KDV                     27.511 Arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerine ait faturanın kaydı ------------------------------------------------------------------------------------------- Müteahhide Kalan Dairelerin Maliyet bedellerinin Tespiti: Örnek olayımızda müteahhit 10 daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan  5 daire ve 1 işyerini arsa sahibine, 5 daire 1 işyeri de kendisine kalmıştı. 10 daire ve  2 işyerinin müteahhide maliyeti 152- mamuller hesabında gözüken 1.190.000 YTL dir. Bu maliyet içinde  arsa sahibine devretmiş olduğu daire ve işyerlerine isabet eden maliyet bedeli de mevcuttur. Arsa sahibine devredilen daire ve işyerlerinin isabet eden maliyet, arsa bedeli olarak kabul edilmelidir.             Bu durumda müteahhide 5 daire ve 1 işyerinin maliyeti  152- mamuller hesabındaki 1.190.000 YTL dir.  Maliyet hesaplarının sonuç hesaplarına devri kaydı:  -------------------------------------------------------/----------------------------------- 620- Satılan Mamuller Maliyeti     1.190.000                         152- Mamuller                      1.190.000 satılan daire ve işyerlerinin sonuç hesabına devri -------------------------------------------------------/----------------------------------- Daire ve işyerlerinin satış kaydı: Müteahhit kendine kalan 5 daire ve 1 işyerini tamamını satmıştır. Dairelerin her biri 120 M2 olup, 150 M2 den düşük konut teslimleri  %1 KDV'ye tabi olduğundan satış bedelleri üzerinden %1 KDV hesaplanmıştır. İşyeri teslimi için KDV oranı  %18 dir. Müteahhidin daire ve işyeri satışında düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır. Daire Tutarı KDV oranı KDV.si  5 Adet Daire (120'şer m2) 1.250.000   % 1 12.500    1 Adet İşyeri 300.000   % 18 54.000   Toplam   1.550.000   66.500   Daire ve işyerinin satış kaydı: -------------------------------------------------- /----------------------------------------- 120-Alıcılar                                1.616.500                              600- Yurt içi Teslimler       1.550.000                               391- Hesaplanan KDV                  66.500 Daire ve işyerinin satışına ait faturanın  kaydı -------------------------------------------------/------------------------------------------- KDV Hesaplarının Kapanış Kaydı: Bundan önceki bölümlerde de belirtildiği üzere 1.1.1998 'tarihinden önce, 150 M2 den düşük konutlar, KDV'den istisna edildiğinden ve  bu istisna kısmi istisna olduğundan dolayı, bu teslimlere  isabet eden KDV'ler indirimlerden çıkartılıp, maliyete ya da giderlere kaydediliyordu. 1.1.1998 yılından sonra 150 M2 ye kadar konu teslimleri %1 KDV 'ye tabi olduğundan eskiden olduğu gibi bunlara isabet eden KDV'lerin indirimlerden çıkarılması mümkün olmamaktadır. Yanlışlıkla veya eski alışkanlıkla bu KDV'lerin  maliyete atılması halinde dönem karının eksik hesaplanmasına neden olup, ileride yapılacak incelemede ilave tarhiyata neden olacaktır. Bu nedenle 1.1.1998 den sonraki konut teslimlere isabet eden KDV'ler,  KDV beyannamelerinde devreden KDV olarak bekletilecek, daha sonra bu teslimlere isabet eden KDV, iade olarak  talep edilebilecektir. Örnek olayımızdaki  kayıtlarda toplam; Daire Tutarı 190 Devreden KDV (2005'den) 118.900   191 İndirilecek KDV (2006 Yılına Ait) 45.540   391 Hesaplanan KDV   94.011      (Arsa sahibine yapılan teslimlere ait    : 27.511)    (Daire + İşyeri satışlarına ait           : 66.500) Hesaplardaki toplamların aylık olma durumları ihmal edilmiş, tek dönem olarak kabul edilmiştir.     Bu verilere göre KDV kapanış kaydı aşağıdaki gibi olacaktır. --------------------------------------------------/------------------------------------------- 391-Hesaplanan KDV                              94.511 190- Devreden KDV                               69.929                   190-Devreden KDV                              118.900                   191-İndirilecek KDV                                         45.540       KDV hesaplarının kapanış kaydı -----------------------------------------------------/--------------------------------------- KDV beyannamesinde Devreden KDV olarak 69.929 YTL bulunacaktır. Dönem Karının tespiti: Örnek olayımızdaki kayıtlara göre K/Zarar hesabına devri  gereken hesaplar aşağıdaki gibidir. -----------------------------------------------------/--------------------------------------      690- Dönem Kar/Zarar Hesabı     15.000                         631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri   3.000                         632- Genel Yönetim Giderleri                10.000                         660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri                 2.000 Faaliyet giderlerinin Kar Zarara devri kaydı ---------------------------------------------------/----------------------------------------      600- Yurt içi Satışlar                                1.550.000                                                                           690- Dönem Kar/Zarar Hesabı                     1.550.000 Satışların K/zarara devri kaydı ------------------------------------------------/------------------------------------------      690- Dönem Kar/Zarar Hesabı  1.190.000                         620-Satılan mamuller Maliyeti      1.190.000 Satılan mamullerin K/z hesabına devri --------------------------------------------------/---------------------------------------- Müteahhidin Gelir vergisi Hesabı: Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhidin dönem karı aşağıdaki gibidir. Tutarı Daire ve işyeri satış Hasılatı 1.550.000   Satılan daire ve işyerlerinin maliyeti 1.190.000   Faaliyet Giderleri 15.000   Dönem Karı (1.550.000 - (1.190.000 +15.000 ) 345.000   2005 yılında beyan edilen Zarar (faaliyet giderlerinden kaynaklanan) 35.000   Gelir Vergisi Matrahı          (345.000 - 35.000) 310.000   Hesaplanan  Gelir Vergisi 102.020   Net Kar (345.000 - 102.020) 242.980   Net karın tespitine ilişkin Muhasebe  Kaydı: -----------------------------------------------/--------------------------------------------                        691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-)  102.020                         370- Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş. 102.020 ---------------------------------------------/----------------------------------------------     690- Dönem Kar/Zarar Hesabı   345.000             691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-)   102.020             692- Dönem Net Karı veya Zararı                             242.980 --------------------------------------------/-----------------------------------------------     692- Dönem Net Karı veya Zararı           242.980                         590-Dönem Net Karı                                  242.980 -------------------------------------------------------------------------------------------- Gelir Vergisi Beyanı: Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhit 2006 yılına ilişkin  gelir vergisi beyannamesinde dönem karı olarak 345.000 YTL  beyan edecektir. Bu beyanname üzerinden 2005 yılındaki faaliyet giderlerinden kaynaklanan ve 2005 yılı beyannamesinde zararı olarak  beyan edilen 35.000 YTL, 2006 yılı kazancından indirim konusu edilerek, kalan 310.000 YTL üzerinden vergi hesaplanacaktır. KDV İade Tutarının Hesaplaması: Katma değer Vergisinin 29. maddesine göre, bakanlar kurulunca vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yıl içerisinde indirilemeyen ve tutarı bakanlar kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunmaktadır. İade usulü 74 - 76 - 82 - 85 ve 99 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde açıklanmıştır. Örnek olayımızda müteahhidin 120 M2 inşaat teslimleri %1 KDV'ye tabi olup, bu teslimlere isabet eden KDV'ler iade konusu edilebilecektir. İade teslimi takip eden yılın Ocak-Kasım dönemleri arasında yapılması gerekmektedir. Örnek olayımızda müteahhit daireleri 2006 yılında teslim ettiğinden, iadeyi de 2007/1- 11. dönemlerden herhangi birinde talep etmesi gerekir. Yine KDV kanunun 29. maddesi uyarınca, iade bakanlar kurulunun her yıl belirleyeceği tutarın üstündeki vergi, iade edilebilmektedir. 2005 yılı için bu tutar 10.000 YTL olarak belirlenmiştir. Bu bilgilere göre Örnek olayımızdaki müteahhidin KDV iadesi aşağıdaki gibi hesaplanabilir. Tutarı - İnşaat harcamalarında indirim  Konusu edilen KDV 164.440      (191- Devreden KDV (2005'den devreden)  : 118.900)    (191-İndirilecek KDV(2006 yılına ait)    :  45,540) - Toplam İnşaat alanı 1500 M2 - Teslimleri %1'e tabi konut alanlarının oranı (1200/1500) % 80    (10 adet daire, 120 M2 toplam alan, 10*120=1200) -Konutlara isabet eden yüklenilen KDV (164.440 * % 80) 131.552   -Konut teslimlerinden tahsil Edilen KDV 17.502      (Arsa sahibine teslim edilen daireler için hesaplanan : 5.002)    (2006 yılında satılan dairelerden tahsil edilen         :12.500) -Konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV (131.552 - 17.5020) 114.050   -Devreden KDV 69.929      (İadenin istendiği dönemde  KDV beyanında gözüken Devreden KDV tutarı) - İadeye Konu edilecek KDV 69.929      (Not:Devreden KDV ile konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV mukayese edilir.  Küçük olan iadeye konu edilir.) - İade Edilmesi Gereken KDV (Beyannamede iade olarak istenecek) 59.929     (2006 yılı için iade edilmeyecek sınırın 10.000 YTLolarak belirlendiği varsayılmıştır. ) Yukarıdaki hesaplamalara göre müteahhit, 2007/ Ocak- kasım aylarından herhangi  birisinde 59.929 YTL KDV'yi iade olarak isteyebilecektir. YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT VE ONARIM İŞLERİNDE 7/A SEÇENEĞİNİN İŞLEYİŞİ VE BİR TESPİT GİRİŞ             Ülkemizde inşaat faaliyetleri vergisel açıdan iki şekilde düzenlenmiştir. -         özel inşaat işleri -         inşaat taahhüt ve onarım işleri. Özel inşaat işleri bir üretim işletmesi olarak kabul edilirken , inşaat taahhüt ve onarım işleri bir hizmet işetmesi olarak kabul edilmiştir. Bu ayrım muhasebe sistemini işleyişinde  farklılıkları da beraberinde getirmiştir. İnşaat taahhüt ve onarım işleri de kendi içinde iki faklı şekilde değerlendirilmiştir. Yapılan inşaatlar bir takvim yılını geçiyorsa bu inşaatlar “yıllara yaygın inşaat  taahhüt ve onarım” işleri olarak, bir yılı geçmiyorsa  “inşaat taahhüt ve onarım işi” olarak kabul edilmiştir. 1.YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT VE ONARIM İŞLERİNİN VERGİSEL BOYUTU             İnşaat firmasının(müteahhit firma)  bir başka gerçek ya da  tüzel kişilere ait bir inşaat eylemini sözleşme koşullarına uygun olarak belirlenen bir ücret karşılığında yapması işidir.             Yapılan inşaat eylemi bir takvim yılını geçtiği takdirde bu inşaat taahhüt eylemi yıllara yaygın olarak kabul edilir.  GVK nun da yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım işlerinde kar veya zararın işin bitim yılında hesaplanmasını ve tamamının o yılın geliri sayılarak mezkur yıl beyannamesinde gösterilmesini ön görmüştür.   2.TEK DÜZEN HESAP PLANINDA YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT VE ONARIM İŞLERİ İÇİN KULLANILAN HESAPLAR             Yıllara yaygın inşaat taahhüt işletmelerinde vergi hukukunun  benimsediği inşaat eylemi tamamlandıktan sonra kar ve zarar hesaplanır ilkesi nedeniyle tek düzen hesap planında bu işletmelere özgü iki hesap kullanılmıştır. Bu hesaplar; 170-178 Yıllara yaygın inşaat ve onarım maliyeti  Yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım işleri nedeniyle ortaya çıkan maliyetlerin dönem sonunda toplandığı hesaplardır. İnşaat eylemi devam ettiği sürece tüm maliyetler dönem sonunda bu hesaplarda toplanır. Yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım işletmelerinde her bir inşaatın gelir ve giderlerinin ayrı ayrı tutulması nedeniyle tek düzen hesap planında “yıllara yaygın inşaat ve onarım maliyetleri hesabı” 170-178 arasında dokuz ana hesaba ayrılmıştır. Böylece her bir inşaat için maliyetler ayrı ayrı   takip edilebilmektedir.[1] 350-358 Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Hakediş Bedelleri             Yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım işletmesinin inşaatın yapmış olduğu kısmı karşılığında ihaleye veren makamdan almış olduğu hakediş[2] bedellerinin kaydedildiği hesaplardır. İnşaat eylemi devam ettiği sürece elde edilen tüm hakedişler bu hesaplarda toplanır. Her inşaatın maliyet ve gelirinin ayrı ayrı tutulması nedeniyle bu hesap dokuz ana hesap olarak düzenlenmiştir.[3] 3. YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT VE ONARIM İŞLETMELERİNDE 7 / A SEÇENEĞİ 3.1 Maliyet Hesaplarının İşleyişi Yıllara yaygın inşaat ve taahhüt işletmeleri bir hizmet işletmesi olarak kabul edildiği için 7/A seçeneğinde üretim maliyeti olarak kullanılan 710 Direkt Hammadde ve malzeme maliyetleri 720 Direkt İşçilik maliyetleri 730 Genel üretim giderleri Hesaplarının yerine tüm üretimle ilgili maliyetler 740 Hizmet Üretim Maliyeti Hesabında toplanmaktadır. Bu hesapta toplanan maliyetler, 741 Hizmet üretim maliyetleri yansıtma  hesabı aracılığı ile dönem sonunda   170-178 yıllara yaygın inşaat ve onarım maliyeti hesaplarına aktarılarak aktifleştirilir. Yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım işletmelerinde ortaya çıkan ortak genel giderlerden[4] o inşaata düşen paylar ise  751 Araştırma Geliştirme Gideri Yansıtma Hesabı 761 Pazarlama Şatış Dağıtım Gideri Yansıtma Hesabı 771 Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hesabı 781 Finansman Giderleri Yansıtma Hesabı aracılığı ile 170-178 nolu hesaplara aktarılır.              Her dönemin sonunda  (inşaattın bitim bitmemesi önemli değil) maliyet hesapları (740,750,760,770,780) ile yansıtma hesapları (741,751,761,771,781) karşılıklı olarak kapatılır. İnşaat eyleminin tamamlandığı yılın sonunda 170-178 nolu hesapta biriken tutarlar 622 satılan hizmet maliyeti hesabına aktarılarak gidere dönüştürülür. Aynı dönemin sonunda 622 satılan hizmet maliyetindeki tutarlar, 690 dönem karı veya zararı hesabına aktarılarak kapatılır. Böylece tüm giderler 690 dönem karı veya zararı hesabının borç tarafında toplanır. 3.2. Gelir Hesaplarının İşleyişi             Yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım işletmelerinin yapımını üstlendiği inşaatlardan elde ettiği hakediş bedelleri inşaat eylemi devam ettiği sürece 350-358 yıllara yaygın inşaat ve onarım hakediş bedelleri hesabına aktarılır. İnşaat eylemi tamamlandığı yılın sonunda bu hesaplardan eğer gelir yurt içinden elde edilmişse 600 Yurt İçi Satışlar hesabına, yurt dışından elde edilmişse 601 Yurt Dışı Satışlar hesabına aktarılarak kapatılır. 600 ve 601 nolu hesaplarda biriken tutarlar yine o dönemin sonunda 690 dönem kar zarar hesabına aktarılır. Böylece tüm gelirler 690 hesabın alacak tarafında toplanır. Sonuç ve Bir Tespit             Vergi Kanunları uyarınca yıllara yaygın inşaat taahhüt ve onarım faaliyetinde bulunan işletmelerin  kar veya zararının tespiti inşaat eyleminin bittiği yılın sonunda yapılmaktadır. İnşaatın devam ettiği yıllar içinde elde edilen gelirler ve ortaya çıkan maliyetler, gelir ve maliyet hesaplarına aktarılmamakta, maliyetler 170-178 yıllara yaygın inşaat maliyeti hesabında, gelirler ise 350-358 inşaat onarım hakediş bedelleri hesaplarında takip edilmektedir. İnşaatın bittiği yıl içinde ortaya çıkan maliyetler ve gelirler genel olarak muhasebe  uygulamalarında diğer yılların aksine, doğrudan doğruya maliyet(622 satılan hizmet maliyeti)hesaplarına ve gelir (600 - 601 satışlar) hesaplarına aktarılmaktadır. Asıl olan inşaatın sona erdiği yıl sonunda da diğer yıllarda yapıldığı gibi ilk önce maliyet ve gelirler 170-178 yıllara yaygın inşaat maliyeti ve 350-358 inşaat onarım ve hakediş bedelleri hesaplarına aktarılmalıdır. Böylece inşaatın devam ettiği yıllar itibariyle toplanan maliyet ve gelirler toplam olarak muhasebe kayıtlarında ilgili bu hesaplarda görülür. Bu aşamadan sonra  dönem sonu itibariyle  ilgili gider ve gelir hesaplarına aktarılmalıdır.             İnşaatın bittiği yıl sonu itibariyle 170-178 hesaptaki tutarla  622 satılan hizmet maliyetindeki tutarın aynı olması gerekir. Aynı şekilde 350-358 inşaat onarım hakediş bedellerindeki tutar ile 600-601 satışlar hesabının tutarlarının da eşit olması gerekir. Son yıl ortaya çıkan maliyet ve gelirler doğrudan doğruya maliyet(622) ve gelir(600-601) hesaplarına aktarılması durumunda ise bu eşitlik sağlanamayacaktır. 170-178 yıllara yaygın inşaat maliyetleri hesabının parasal değeri 622 satılan hizmet maliyeti hesabından 350-358 inşaat onarım hakediş hesabının parasal değeri de 600-601 satışlar hesabındaki tutardan fazla olacaktır. YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM İŞİNİN DİĞER İŞLERLE BİRLİKTE YAPILMASI DURUMUNDA MÜŞTEREK GİDER DAĞITIMI Bilindiği gibi YSİOİ’nin diğer işlerle birlikte yapılması durumunda, işletme bünyesinde işlerle direkt ilgili olarak oluşan maliyet ve giderler işlere direkt yansıtılır. Ancak bir takım giderler vardır ki, işlerle direkt ilişkilendirilmesi mümkün olmadığından birebir dağıtımı da mümkün değildir. İşletme bünyesinde tüm işler için ortak olarak oluşan ve müşterek giderler diye adlandırılan genel giderlerin dağıtılmasına ilişkin GVK’nun 43 üncü maddesinde bir takım esaslar belirlenmiştir. Bu esaslar uyarınca ; —       Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işi 42 nci madde kapsamına girmeyen işlerle birlikte yapılıyorsa her yıla ait müşterek genel giderler tahsil olunan istihkak bedelleriyle diğer işlere ait satış veya hasılat tutarının birbirine olan oranı dahilinde dağıtılacaktır. —       Yine YSİOİ ve diğer işlerde ortak olarak kullanılan makine, teçhizat, bina, nakil vasıtaları gibi duran varlıkların amortismanları bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre dağıtılır. Müşterek gider dağıtımı sırasında şu hususlara dikkat edilmelidir. —       Kanun metnindeki “diğer işler” den maksat her türlü ticari ve sınai faaliyeti yanında yıllara sari iş organizasyonu çerçevesinde yapılan makine veya gayrimenkul kiralamaları, duran varlık satışları, iştirak gelirleri gibi arızi gelirleri de kapsamaktadır . Dolayısıyla,  müşterek giderlerden bunlara da pay verilmelidir. (Konuyla ilgili muhtelif Danıştay kararları da mevcuttur.) —       Ticari işletmenin faaliyetlerinin bir sonucu olan mevduat faizi ve repo geliri gibi finansman gelirlerine de müşterek giderlerden pay verilebilmesi mümkündür. (14.4.1997 tarih ve B.07.0.GEL.0.51/5114 – 36 /15541 sayılı Bakanlık muktezası bu yönde görüş vermiştir.) —       Müşterek finansman giderleri dağıtılırken,  bize göre işletme bünyesinde oluşan finansman gelirlerinin finansman giderlerinden mahsup edilmesi (netleştirilmesi), bu mahsup sonrası artan finansman giderlerinin dağıtıma tabi tutulması uygun olacaktır. Bu anlayış çerçevesinde örneğin ABC A.Ş.’ nin 30.06.1999 tarihi itibariyle henüz bitmemiş yıllara sari işinden yıl içinde 450 milyar TL. istihkak aldığını, inşaat malzemesi alım satım işlerinden  1000 milyar TL. hasılat elde ettiğini ayrıca firmanın yıllara sari inşaat işleri için kullandığı bir iş makinasını kiraya verdiği ve aynı dönemde 50 milyar TL. kira geliri elde ettiğini ve firmanın dağıtıma tabi tutabileceği müşterek giderlerinin 200 milyar TL. olduğunu düşünelim. Bu takdirde mükellefin bu tarihte vereceği geçici vergi beyannamesinde geçici vergi matrahını tespit ederken aşağıdaki esasların dikkate alması gerekir. Müşterek giderlerin YSİOİ’ne (Yıllara Sari İnşaat Onarım İşleri)  ait kısmı şöyle hesaplanır :   YSİOİ ‘nden elde edilen istihkak toplamı                  = 450 = 0,3,  200 milyar x 0,3= 60 milyar TL. Tüm işlerden elde edilen hasılat ve istihkak toplamı    1500 Kalan 140 milyarlık kısım ise diğer işlere ait gider payıdır. Müşterek giderler yukarıdaki şekilde dağıtıldıktan sonra, giderlerin 60 milyarlık kısmı yıllara sari inşaat işinin maliyetine atılacak, kalan 140 milyar TL. lık kısmı geçici vergi döneminde beyan edilecek olan inşaat malzemesi alım – satım işi ile diğer arızı kira gelirinin, maliyeti olarak dönem karından indirilecektir.  506 SAYILI SSK KANUNU  AÇISINDAN BAKIŞ İŞYERİ TESCİL işveren, örneği kurumca hazırlanacak işyeri bildirgesini işçi çalıştırmaya başlayacağı tarihten önce Kuruma doğrudan vermek veya iadeli taahhütlü olarak göndermekle yükümlüdür SİGORTALI BİLDİRİM İnşaat yerlerinde işe başlatılacak kimseler için işe başlatıldığı gün kuruma veya iadeli-taahhütlü olarak postaya verilen işe giriş bildirgeleri ile Kuruma ilk defa işyeri bildirgesi verilen işyerlerinde işe alınan işçiler için en geç bir ay içinde Kuruma verilen veya iadeli-taahhütlü olarak gönderilen işe giriş bildirgeleri de süresi içinde verilmiş sayılır. İŞİN BİTİMİ Özel inşaatlarda işin bitimi iskan raporu alınması için ilgili belediyeye müracaat edilen tarih esas alınır.             Taahhüt işlerinde ise ihale makamının işi geçici kabulle teslim aldığı tarih işin bitim tarihidir. ASGARİ İŞÇİLİK Özel inşaat sahiplerinin belediyeden iskan ruhsatı alırken, ihaleli işlerde işin bitiminde teminat mektubunun geri alınmasında İlişiksizlik Belgesi istenmektedir. İlişiksizlik belgesi, özel inşaatlarda inşaat maliyetinin belli bir yüzdesi, ihaleli işlerde de alınan istihkak bedelinin yine belli bir yüzdesi işçilik olarak bildirilmesi gerekmektedir. Asgari İşçilik olarak  bildirilmesi gereken işçilik miktarı bildirilmişse, bildirilen işçilik ödenmişse ve kuruma sigorta borcu da yoksa ilişiksizlik belgesi verilmektedir. Asgari işçilik bildirimin yapılıp yapılmadığının tespiti 3 şekilde  yapılmaktadır. 1.  Sigorta Kurumunun Ünitelerinde yapılan Asgari İşçilik Tespiti. 2. Meslek Mensuplarının (SMMM veya YMM) raporlarıyla yapılan asgari işçilik tespiti 3. Sigorta Müfettişlerin incelemesiyle Yapılan Asgari İşçilik Tespiti. Asgari İşçilik tespiti yukarıda belirtilen üç durumdan herhangi birisiyle yapılabilmektedir. Ancak bazı hallerde 1. ve 2. sıradakilerle bu tespitlerin yapılması mümkün olmamakta mutlaka müfettiş incelemesi yapılması gerekmektedir.             Asgari işçilik tespitinin kurum ünitesine ya da meslek mensubuna  yaptırılmasının şartları ve özellikli durumları aşağıdaki gibidir. Asgari İşçilik Tespitinin Kurum Ünitesinde ya da Meslek Mensubuna yaptırılması Kurum ünitelerince asgari tespit yapılabilmesi için süresinde işyeri bildirimin yapılmış  ve en az bir kez işçilik bildiriminde bulunmuş olmalıdır. Bu durumda Kurum ünitesinin yapacağı ön araştırma sonucu ihaleli işlerde istihkak bedeline, özel inşaatlarda maliyet bedeline asgari işçilik tespit komisyonunca belirlenen asgari işçilik oranlarının %25 eksilterek uygulanması suretiyle bulunan asgari işçilikle, İşverenin bildirdiği işçilik mukayese edilmektedir. Kurum ünitelerince yapılan asgari işçilik tespitinde, işverenin işçilik faturaları dikkate alınmamakta bunun yerine bu tür faturalara karşılık gelmek üzere %25 götürü bir oran eksilterek uygulanmaktadır. Meslek mensuplarının ve Müfettiş incelemelerinde bu oranda herhangi bir eksilme yapılmadan uygulanmaktadır. Buna karşılık işçilik faturaları dikkate alınarak ihaleli işlerde istihkak bedelinden, özel inşaatlarda maliyet bedelinden tenzil edilmektedir. İşvereninin asgari işçilik tespiti müfettiş incelemesini gerektirir bir durumu yoksa bu durumda ya bu tespiti kurum ünitesine yaptırması gerekir ya da meslek mensubuna rapor düzenlettirmesi gerekmektedir. İşverenin işçilik faturaları istihkak bedelinin, özel inşaatlarda maliyet bedelinin %25'inden fazla ise bu durumda meslek mensubuna rapor düzenlettirmesi daha uygun olacaktır. Ancak bu tercih seçilmeden önce aşağıda belirtilen hususlar dikkate alındıktan sonra nihai kararın verilmesi yararlı olur. Meslek mensuplarının rapor düzenleme yetkisi 1.5.2004 tarihinden sonra  bitirilen işler için geçerli olduğundan bu tarihten sonra bitirilen işler için kullanılabilir. Kurum ünitesince tespit edilen eksik işçilik üzerinden sadece  gecikme zammı alınmakta, meslek mensubunun rapor düzenlemesi halinde gecikme zammından başka ilave olarak 506 sayılı kanunun 140. maddesinin birinci fıkrasının c bendinin üçüncü alt bendinin son paragrafına göre eksik işçilik  bildirilmesinden dolayı asgari ücretin üç katı ve aynı kanunun 130 maddesinin 8. fıkrasına göre işyeri belgelerinin geçersizliğinden dolayı asgari ücretin  1/2'si olmak üzere toplam asgari ücretin 3,5 katı idari para cezası kesilmesi gerekmektedir. Asgari işçilik tespitinin Meslek Mensubuna  rapor düzenlettirmek suretiyle yaptırılması haline, asgari işçilik oranlarında %25 eksiltme yapılmamakta bunun yerine işçilik faturaları dikkate alınmakta olduğu yukarıda ifade edilmişti. Bu durumda işverenin meslek mensubuna rapor düzenlettirmesi gerekecektir. Meslek mensubunun rapor düzenlerken hangi hususları dikkate aldığı işverence  bilinmesi, kararında etkili olacağından, raporda yer alacak gerekli olan  bazı hususların bilinmesi gerekmektedir.  Bunlar aşağıda belirtilmiştir. Meslek Mensubunun Rapor Düzenlerken Dikkate Alacağı Hususlar 16-355 sayılı genelgeyle, Meslek mensubu inceleme sırasında, Kuruma bildirilmiş olan sigorta primine esas kazançlar toplamının, inceleme sonucunda hesaplanan asgari işçilik miktarından az olması durumunda, işveren kayıtlarında yer alan aşağıdaki faturaları ve hususları dikkate alması gerektiği belirtilmiştir. Bu genelgeye  göre meslek mensubu; 1- Öncelikle, işverene ödenmesi gereken Katma Değer Vergisi (KDV) ile varsa malzeme fiyat farkı ve akreditif bedelinin miktarlarını gösterir idarenin (ihale makamının) yazısı ile idarece onaylı son (kesin) istihkak (hak ediş) raporunun da inceleme raporuna eklenmiş olup olmadığı kontrol edecektir. 2- İdarece (ihale makamınca) işverene,  ödemelerin (istihkakların) döviz şeklinde yapılması halinde, döviz tutarının, ödemenin yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankasınca belirlenen döviz satış kuru üzerinden Yeni Türk Lirasına çevrilerek bulunan tutara düzenlenen raporlarda yer verilmesi gerektiğinden,  istihkakların ödendiği tarihler ile bu tarihlerdeki T.C. Merkez Bankasınca belirlenmiş olan döviz satış kurlarının da raporlarda belirtilmiş olup olmadığını araştıracaktır. 3- Asgari İşçilik Tespit Komisyonunca belirlenmiş olan asgari işçilik oranları, 29.09.2005 tarihli, 25951 sayılı Resmi Gazete’ de Tebliğ ekinde yayınlanmış olduğundan, meslek mensuplarınca yapılacak incelemede, 16-353 Ek sayılı Genelgede yapılan açıklamalar da göz önünde bulundurularak sözü geçen oranlar esas alınacaktır. Ayrıca, meslek mensuplarınca rapor düzenlenmek üzere işyeri defter ve belgeleri incelenen işlere ait oranların Tebliğ eki listede bulunmaması halinde, oranın Asgari İşçilik Tespit Komisyonunca belirlenmesi amacıyla tespite konu işe ait olup, idarece her sayfası onaylanmış son hak ediş raporu ve oranın tespiti için gerekli olan diğer belgeler (sözleşme, iş bitirme belgesi vb.) meslek mensubunca ilgili Ünitemize dilekçe ekinde verilebilecek, Ünitemizce de, Asgari İşçilik Tespit Komisyonunca belirlenecek oran ilgili meslek mensubuna ve işverene iadeli taahhütlü bir yazı ile bildirecektir. Ancak, bu şekilde işlem yapılabilmesi için işveren ile işyeri kayıtlarını inceleyecek olan meslek mensubu arasında bu konuda düzenlenen sözleşmenin aslı veya noterden onaylı bir sureti de ibraz edecektir. Diğer taraftan, meslek mensuplarınca inceleme raporu düzenlenirken, Tebliğ eki listede benzer bir iş için belirlenmiş olan oran dikkate alınmayacaktır. 4- Kurumumuza bildirilmiş olması gereken asgari işçilik miktarının; ihale konusu işlerde toplam istihkak tutarına, bina inşaatı işyerlerinde ise bina maliyet bedeline, işin asgari işçilik oranının % 25 eksiltilmeden uygulanmak suretiyle hesaplanması gerekmektedir. 5- Yukarıda belirtilen hesaplama doğru yapılmış olmasına rağmen, bu hesaplama sonucunda Kurumumuza yeterli oranda işçilik bildirilmemiş olduğunun anlaşılması durumunda, meslek mensubunca yapılmış olan incelemede; 5.1. İstihkak tutarından öncelikle fatura karşılığında  malzemeli işçilik ihtiva eden ödemeler ile nakliye ve varsa hafriyat ödemelerinin toplam istihkaktan düşülmesi ve bakiye istihkaka yeniden işin asgari işçilik oranının uygulanması suretiyle bulunacak tutarın Kurumumuza bildirilmiş olup olmadığına bakılması, yine eksik bildirimde bulunulduğunun tespiti halinde, 5.2. İşyeri kayıtlarından bazı sigortalılara 506 sayılı Kanunun 78 inci maddesi uyarınca belirlenen sigorta primine esas kazanç üst sınırının üzerinde ücret ödemesi yapıldığı tespit edilmiş ise, ücret tediye bordrolarında kayıtlı brüt ücretler ile üst sınır arasındaki fark ücretler ve salt işçilik içeren faturalı işçilik ödemeleri, işin asgari işçilik oranı uygulanmak suretiyle hesaplanan asgari işçilik tutarından düşülerek inceleme yapılması gerektiğinden, buna göre işlem yapılıp yapılmadığı kontrol edecektir. Ancak, işverenlerce ve varsa aracılar tarafından başka firma veya şahıslara fatura karşılığında yapılmış olan ödemeler istihkak tutarından düşülürken, düşülen ödemeler tutarının, istihkak (hak ediş) raporunda o iş için ödenmiş bulunan miktarı aşmaması gerekir. Örneğin, işverenin defter ve belgelerinde nakliye ödemelerinin toplam miktarı  100.000.- YTL, buna karşılık son istihkak raporunda nakliye bedellerinin miktarı  90.000.- YTL ise, toplam istihkak tutarından 100.000.- YTL değil, 90.000.- YTL” nin düşülmesi gerekmektedir. Görüldüğü gibi, meslek mensubunca, yapılan incelemede, ihale konusu işlerde istihkak tutarına, işin asgari işçilik oranının %25 eksiltilmeden uygulanması sonucunda Kuruma yeterli işçilik bildirilmemiş olduğunun anlaşılması halinde, işverence başka firma veya şahıslara iş yaptırılmış olup olmadığının işverene ve varsa aracılara ait işyeri kayıtlarından tespit edilmesi gerekmektedir. İşverenlerce veya aracılar tarafından bu firma veya şahıslara iş yaptırıldığının anlaşılması halinde, firma sahibinin adı-soyadı veya ünvanı, adresi, telefon numarası, faturanın tarihi, sayısı, tutarı, işyerinin işlem gördüğü Kurum Ünitesinin adı, işyeri sicil numarası, vergi numarası ve Bağ-Kur numarası  gibi bilgilere raporda yer verilmesi gerekmektedir. İşverenler veya aracıların başka firma veya şahıslardan yaptırdıkları iş karşılığında aldıkları faturaların meslek mensuplarınca işleme alınması sırasında; 1- Hariçte müstakil işveren durumunda olanlar veya Bağ-Kur”a tabi şahıslar tarafından düzenlenen faturalı ödemelerin  “KDV” siz  tutarları esas alacaktır. 2- Faturayı düzenleyen firmalarca, devamlı işyerinde imal edilerek ihale konusu veya bina inşaatı işyerine monte edilen işlerden dolayı malzeme bedeli ile işçilik tutarı ayrı ayrı gösterilmiş ise, her iki tutarın toplamı, istihkak veya maliyet bedelinden düşecektir. Örneğin, Bilge İnşaat A.Ş. nin, ihale suretiyle üstlendiği hastane inşaatının 5.000 metrekarelik doğrama işlerinin yapımını (imalini ve yerine montajını)  Akar Ltd. Şti. ne metrekaresi 10 YTL üzerinden vermiş ise, bu faturanın; “5.000 metrekare doğrama işi malzemeli, işçilikli, metrekaresi 10 YTL den 50.000 YTL “ şeklinde  düzenlenmiş olması gerekmektedir. Aynı faturada, 5000 metrekare doğrama bedeli  ile bu doğramanın yerine montaj işçiliğinin miktarı ayrı ayrı belirtilmiş olsa bile, her iki bedelin toplamının, istihkak veya maliyet bedelinden düşülmesi gerekecektir. Başka bir anlatımla,   faturada, işçilik tutarının ayırımının yapılmış olduğu düşünülerek, sadece işçilik tutarının, istihkak veya maliyet tutarına asgari işçilik oranı uygulandıktan sonra bulunan kazançlar toplamından düşülmemesi gerekmektedir. Nakliye ödemelerinde ise durum farklıdır. Nitekim, rapor düzenlenirken, “Nakliye” ödemelerinde nakliye ile malzeme bedelinin ayırt edilmesi gerekmektedir. Örneğin, bir faturada,             5 kamyon kum bedeli          : 100 YTL,             5 kamyon kumun nakliyesi   : 250  YTL  kayıtlı ise, İstihkak veya maliyet tutarından sadece 250 YTL düşecektir. Aynı faturada, 5 kamyon kum ve nakliyesi olarak toplam 350 YTL ödeme yapıldığı belirtilmiş ise, bu defa nakliye sözleşmesinin malzemeyi de içermesi nedeniyle bu fatura değerlendirmede dikkate almayacaktır. 3- Malzeme bedeli olmaksızın salt işçilik içeren faturalı ödemeler, toplam istihkak tutarından veya bina maliyet bedelinden değil, asgari işçilik oranı uygulandıktan sonra Kurumumuza bildirilmiş olması gereken asgari işçilik miktarından (hesaplanan kazançlar toplamından) düşülecek ve Kuruma bildirilen işçilikler bu tutar ile karşılaştırılacaktır. Bu nedenle, işverenin ve aracıların, salt işçilik içeren faturayı tanzim eden kimse ile yapmış olduğu sözleşmenin incelenmesi gerekmektedir. 4- Bilindiği gibi, ihale konusu işin bölüm veya eklentilerinden iş alan ve kendi adına sigortalı çalıştıran kimseler, 506 sayılı Kanunun 87 nci maddesine göre “aracı” olduklarından, bu durumdaki kimselerin prim belgelerini işveren adına açılan işyeri dosyası üzerinden Kuruma vermeleri gerekmektedir. Dolayısıyla, aracıların bildirmiş oldukları işçilik tutarının, işveren tarafından bildirilmiş işçilik olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. 506 sayılı Kanunun 87 nci maddesine göre “Aracı” durumunda olan kimselerin işverenlere kestikleri faturalarda kayıtlı tutarlar, bu kimselerin bildirdikleri işçilikler, işverene ait işyeri ile ilgili olarak yapılan incelemede dikkate alınmış olduğundan, ayrıca istihkaktan veya bina maliyet bedelinden  düşmeyecektir. Daha önce Kurumda kendi adlarına tescil edilmiş olan daimi mahiyetteki işyerlerinin işverenleri ise müstakil işveren durumunda bulunduklarından, bu kimselerin daimi işyerinde imal ederek ihale konusu işyerine monte ettikleri işlerde çalıştırdıkları sigortalıları, ihale konusu işyerinden Kuruma bildirmelerine olanak bulunmamaktadır. Zira, bu kimseler “aracı” durumunda değildir. Yaptıkları iş karşılığında işverene verdikleri fatura karşılığı ödemeler, yukarıda etraflıca açıklandığı gibi, işverene ait işyeri hakkında yapılacak işlemde, niteliğine göre, yani malzemeli işçilik ise istihkak tutarından, salt işçilik ise bu defa hesaplanan kazançlar toplamından düşecektir. 5- Meslek mensuplarının, faturayı düzenleyen firma veya şahısların defter ve belgelerini inceleme yetkileri bulunmadığından, sıhhatinden şüpheye düştükleri faturalı ödemeleri, nedeni de belirtilmek suretiyle incelemede dikkate almamaları, ancak, düzenleyecekleri raporlarda, söz konusu faturaların dikkate alınıp alınmayacağı hususunun sigorta müfettişince yapılacak inceleme sonucunda karar verilmesi gerektiği yönünde öneride bulunacaklardır. Bu durumda, konu, sigorta müfettişleri tarafından incelenmesi amacıyla Ünitelerimizce ilgili Grup Başkanlığına aktarılarak sonucuna göre işlem yapılacaktır. Ancak, meslek mensubunca dikkate alınmayan faturaya rağmen işverence yeterli işçilik bildiriminde bulunulduğunun anlaşılması halinde Ünitelerimizce sigorta müfettişi incelemesi istenmeyecektir.    Faturalı ödemelerin dikkate alınış biçimini açıklayıcı örnek                         İhale konusu iş dolayısıyla ödenen             KDV hariç toplam istihkak                                     :  4.000.000.- YTL,             Malzemeli işçilik ihtiva eden faturalı ödemeler      :  1.000.000.- YTL,           Salt işçilik içeren faturalı ödemeler                        :      50.000.- YTL,             Prime esas kazancın üst sınırını aşan ücretler      :      10.000.- YTL , İhale konusu işin asgari işçilik oranı da Tebliğ eki listeye göre  % 10 ise; işverenin Kuruma bildirmiş olması gereken asgari işçilik miktarı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır: Birinci Aşama               4.000.000 YTL - 1.000.000 YTL = 3.000.000.YTL (Bakiye istihkak tutarı)             3.000.000 YTL x % 10 (asgari işçilik oranı) =  300.000.- YTL faaliyet süresi içinde Kuruma bildirilmiş olması gereken asgari işçilik tutarı olarak bulunacaktır. Kuruma bildirilmiş olan tutar, bu şekilde yapılan hesaplama sonucunda bulunan tutar ile aynı veya fazla ise yeterli işçilik bildirilmiş olacağından, işyeri kayıtlarının geçerli olması ve işverenin Kuruma borcunun bulunmaması kaydıyla, raporda bu hususlar da belirtilerek, ilişiksizlik belgesi verilebileceğine ilişkin öneride bulunulması gerekmektedir. Kuruma bildirilen tutar, yukarıda belirtilen hesaplama sonucunda bulunan tutardan az ise, bu kez;                İkinci Aşama 300.000 YTL – 60.000 YTL ( 50.000 YTL + 10.000 YTL ) =  240.000. YTL,  Kuruma bildirilmiş olan tutar ile kıyaslanacaktır. Bu kıyaslama sonucunda Kuruma bildirilmiş olan tutar, 240.000.-YTL veya daha fazla ise yine ilişiksizlik belgesi verilebileceğine ilişkin rapor düzenlenebilecektir. İşveren, bu iş dolayısıyla Kurumumuza 200.000 YTL işçilik bildirmiş ise, örneğe göre Kuruma bildirmemiş olduğu  40.000.-YTL tutarındaki fark işçilik, işin faaliyet süresinin son ayına ait prime esas kazanç olarak kabul edilecektir. Bu tutar  üzerinden tahakkuk edecek sigorta primi ve hesaplanacak gecikme zammının, ilgili Ünitemizce yapılacak tebligat üzerine, tebligatın alındığı tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde ödeneceğinin dilekçe ile bildirilmesi halinde, ihbar, şikayet veya şüpheli bir durum da yoksa, işin yürütümü için gerekli olan asgari işçilik miktarının tespiti için sigorta müfettişi incelemesi istenilmeyecektir. Öte yandan, yukarıda belirtilen örneğe göre, incelemeyi yapan meslek mensubunca düzenlenecek raporda; Kurumumuza yeterli işçilik bildirilmemiş olduğundan, 506 sayılı Kanunun 140 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinin üçüncü alt bendinin son paragrafına göre eksik işçilik miktarının (40.000. YTL’nin) mal edildiği son aya ait belgenin verilmemesinden/eksik verilmesinden  dolayı aylık asgari ücretin üç katı tutarında ve aynı maddenin (d) fıkrasına istinaden de, eksik işçilik miktarının mal edildiği son aya ilişkin işyeri kayıtlarının geçersizliği (506 sayılı Kanunun 130 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ve Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 25 inci maddesinin c fıkrasında belirtildiği üzere) nedeniyle aylık asgari ücretin yarısı tutarında idari para cezası verilmesi gerektiği önerilmelidir. İşverenin, yukarıda verilen örneğe göre hesaplanan prim, gecikme zammı ve idari para cezası borçlarını ödemesi kaydıyla, başkaca borcu da yoksa, işyerinden dolayı soğuk damgalı ilişiksizlik belgesi düzenlenecektir. " IV- SONUÇ             İhaleli işlerde ve Özel inşaat işlerinde ilişiksizlik belgesi alınabilmesi için asgari işçilik bildiriminin yapılmış ve borcunun bulunmaması gerekmektedir. Asgari işçilik tespiti müfettiş incelemesi dışında kurum ünitesinde ya da Meslek mensubunun incelemesiyle yapılabilmektedir. Tespitin Kurum ünitesinde yapılması durumunda asgari işçilik oranı %25 eksiltilerek yapılmakta, meslek mensubunda bu oran aynen uygulanmaktadır. Bunun yerine İşçilik faturaları dikkate alınmaktadır. İşçilik faturaları %25 'den fazla ise, işin bitimi de 1.5.2004'den sonra bitirilmişse ayrıca 3,5 kat asgari ücret tutarındaki idari para cezasının kesilmesi durumu dikkate alınmaya değerse, bu durumda  meslek mensubuna rapor düzenlettirilmesi daha uygun olacaktır. 4857 SAYILI İŞ KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ BÖLGE ÇALIŞMA MÜDÜRLÜĞÜ İLE İLGİLİ İŞLEMLER DOSYA AÇILMASI ; İnşaatta ilk sigortalı bildirim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde inşaat alanının bulunduğu bölge çalışma müdürlüğüne müracaat edilerek işyeri numarası alınır. YAPI İŞ DEFTERİ; İnşaat başlama esnasında  Yapı İş Defteri onaylatılır. İnşaatın iş programları bu deftere işlenir.Teftişlerde de ibraz edilmek zorundadır. BİLDİRİMLER ; İnşaatta çalıştırılan işçilerin işe girişleri Ek-1 İşçi Bildirim Listesi, çıkışları ise Ek-2 İşçi Çıkış Bildirim Listesi ile takip ayın 15.ine kadar ilgili Bölge Çalışma Müdürlüğü ile Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığına bildirilir. Yine işin bitiminde Bölge Çalışma Müdürlüğüne 1 ay içerisinde bilgi verilir. İŞÇİ SAĞLIĞI VE GÜVENLİK İnşaat işleri ağır işler grubunda sayıldığından gerek işçilerin işe alınması sırasında  ağır işte çalışabilir sağlık  raporu gerekse inşaat sahasında iş güvenliğini sağlayıcı işaret, levha, koruma bantları ve iş kıyafetlerinin işçiye tesliminin yazılı olmasına dikkat edilmelidir. İŞKUR İLE İLGİLİ İŞLEMLER İnşaatta 10 ve üstünde işçi çalışması halinde; DOSYA AÇILMASI; 10 ve yukarısında işçi çalıştırılmaya başlandığında işyeri bilgi formu düzenlenerek İşkur’ a verilir. BİLDİRİMLER; Aylık İşgücü Çizelgesi takip eden ayın 5.ine kadar kuruma verilir.. Ayrıca işçi sayısının 50 ve yukarısı olması halinde takip eden ayın başlangıcında her yıl Ocak ayında belirlenen oranlarda Eski hükümlü, Özürlü ve Terör mağduru yakınları çalıştırmak için müracaat edilmelidir. TAPU İŞLEMLERİ AÇISINDAN SATIŞ VAADİ - İRTİFAK VAADİ 12. Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından, bedelsiz olanlarında kayıtlı değerden, (Binde 5.4) Satış vaadi: Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Döviz üzerinden yapılan satış vaadlerinde, talep günündeki Merkez Bankası döviz kuru üzerinden satış vaadi bedeli Türk Lirasına çevrilerek harç hesaplanmalıdır. İrtifak hakkı tesisi vaadi: Gayrimenkulün mülkiyetinin devri vaad olunabileceği gibi gayrimenkul üzerinde irtifak hakkı (üst, kaynak, intifa, sükna, geçit v.s.) kurulması da vaad olunabilir (Tapu K.26). İrtifak hakkı vaadi de satış vaadindeki gibi şerh verilebilir. Vaadin ivazlı veya ivazsız olmasında bir fark yoktur. Şerh için alınacak harç oranı binde 5.4’ dür. Sözleşmede bedel yazılı değil ise, kayıtlı değer üzerinden, sözleşmede bedel yazılı ise bu bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından harç hesaplanır. Kat karşılığı inşaat hakkının şerhi: Noterlerce düzenlenen kat karşılığı inşaat hakkı, bir mülkiyet devir vaadi mahiyetinde olduğundan satış vaadi gibi bir ön akittir. Satış vaadinde olduğu gibi taraflardan biri isterse tapu kütüğüne şerh edilebilir (MK.1009, TST.55/c). Kat karşılığı inşaat şerhi satış vaadi gibi nitelen­dirildiğinden şerh için binde 5.4 harç alınması gerekmektedir. Harç arsanın emlak beyan değerinden aşağı olmamak üzere, beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Bağışlama vaadi: Noterlerce düzenlenen gayrimenkul ve irtifak haklarının bağışlanması vaadi sözleşmeleri gayrimenkul malikinin istemiyle tapu kütüğüne şerh edilebilir (TST.55/c). Bağışlama vaadinin şerhinde harç oranı­nın ne olacağı belirgin değildir. Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifeyle bu konuda açık bir harç öngörülmemiştir. Kanımızca bu tarifede yapılacak bir değişiklikle satış vaadinde olduğu gibi bağışlama vaadi için binde 5.4 harç tahsilinin öngörülmesi faydalı olacaktır. İlgi: TST.55, BK.238 İRTİFAK HAKKI TESİS VE DEVRİ e.) Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden devir alan için, (Binde 15) İrtifak hakkı tesisi: Gayrimenkul üzerine bedelli olarak üst, geçit, intifa, sükna, kaynak gibi bir irtifak hakkı tesis edilmek istendiğinde resmi senet düzenlenerek, tesisi için ödenen bedel üzerinden sadece lehine irtifak hakkı kurulan taraftan binde 15 harç alınır. Mahkeme kararına istinaden irtifak hakkı tesisinde de bu pozisyona göre harç alınır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 55 inci maddesi ile harçtan muaf tutulduğundan, kat irtifakı tesisi taleplerinde harç alınmaz. İrtifak hakkının devri: İrtifak haklarından devri kabil olanların devrinde de resmi senet düzenlenerek sadece devir alandan ödenen bedel üzerinden binde 15  oranında harç alınır. İrtifak hakkındaki değişiklik: İrtifak hakkının yerinin, kapsamının süresinin, şartlarının bedelli veya bedelsiz değiştirilmesi, resmi senetle olur ve tashih harcı tahsil edilir. İlgi: MK.779,TST.30 KAT İRTİFAKI a) Tanım ve Açıklama             Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (Kat İrtifakı) denir (KMK. 1/2, 2/c, 3/3).  Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur.  Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK. 10/1).             Bu resmî senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir (KMK. 13/1). Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmî senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir.  b) Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları 1) Anayapı henüz tamamlanmamış olmalıdır. 2) Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır. 3) Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır. 4) Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır.   5) Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır. 6) Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır.  c) İstenen Belgeler 1) Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. 2) Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskan müdürlüğünce)  tasdik edilmiş olması gerekir. 3) Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur. 4) Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. 5) Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. 6) Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. 7) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı, 8) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası, 9) İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge. KAT MÜLKİYETİ a) Tanım ve Açıklama    Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (KMK. 1).  Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir (KMK. 3).  Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (KMK.10) Ancak malikin tek olması durumunda, resmi senet düzenlenmez.  Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyetine) çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, blok yapılarda en az 8 bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış olması halinde, kat mülkiyetine dönüştürülebilir.  Bloklar 8 er bağımsız bölümden az ise arsa üzerindeki yapıların % 40 ının  tamamlanmış olması koşulu aranır. Yaygın yapılardan (villalar gibi) yerleşim durumunu gösterir vaziyet planına göre yapılacak bağımsız bölümlerin % 40 ının tamamlanmış olması aranır. (TKGM 1454 Gn.)  Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya bir mahkeme hükmü uyarınca yapılır.  b) İstenen Belgeler 1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.) 2. Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. 3. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. 4. Yapı kullanma izin belgesi (İskan ruhsatı) : Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır. 5. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13 x 18 cm. boyutlarında alması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. 6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını,  varsa  eklentisini  göstermesi  ile  ana  gayrimenkulün  maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. 7. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının  her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. 8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, T.C. Kimlik ve Vergi numaraları, vesikalık fotoğrafları. 9.  Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.  Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ 13. a.) Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, (Binde 15) Bu pozisyon gereğince alınacak harç vergi dairesince tahsil edilecektir. Bu nedenle vergi dairesince harç alınan yapılar dolayısıyla tapu sicilinde yapılacak, cins değişikliği işlemi için, ayrıca harç alınmayacaktır. Harcın vergi dairesince tahsil edildiğinin belgelendirilmesi yeterlidir. Emlak Vergisi Kanununun 27. Maddesinde belirtilen ek süreler içinde emlak vergisi beyannamesi verilmemiş ve tapuda cins değişikliği yapılmamış olanlarda bu pozisyona göre vergi dairesince alınacak harç %50 fazlasıyla alınır.  Bayındırlık ve İskan Bakanlığının görüşü alınarak Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit ve ilan edilmiş bulunan sosyal mesken, işçi evleri ve bunlardan daha düşük nitelikteki meskenler için Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, (Binde 7.5) Yukarıdaki fıkra uyarınca hesaplanacak harç, emlak vergisi beyanna­mesinin verilmesi gereken süre içinde, şekli ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit edilecek bir beyanname ile beyan edilir ve beyanname verme süresi içinde ödenir. Cins değişikliği nedeniyle verilmesi gereken beyannamenin kanuni sürenin sonuna kadar verilmemesi halinde harç vergi dairelerince cezalı olarak tarh olunur. Tapu siciline tescil yapılmaması halinde de bu harcın tahsili aynı esaslar dahilinde yürütülür. İlgi: TKGM Gn.1997/8      HER NEVİ CİNS VE KAYIT TASHİHİ c.) (a) fıkrası dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değeri üzerinden, (Onbinde 5) Taşınmazın cinsinin yapılı hale getirilmesi dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihi bu pozisyona girmektedir (Harç K.65). Bu pozisyona; Kamulaştırılan taşınmazların kamulaştırmadan vazgeçilerek eski sahibi adına iade yoluyla tescili, Elbirliği mülkiyeti (iştirak) şeklinde kayıtlı taşınmazların paydaşlar adına Paylı (müşterek) mülkiyet şeklinde tesciline ilişkin işlemler dahildir. (İştirakın bozulmasında ayrıca her yıl için belirlenen tutarda maktu damga pulu yapıştırılır.) Ayrıca taşınmazın  yüzölçümünün, malikin adı, soyadı ve baba adının düzeltilmesi gibi işlemler bu pozisyona girer. Mahkeme kararına istinaden yapılan tescillerde ise hemen bu pozisyona göre harç tahsil edilmemeli mahkeme kararına konu tapu işlemi ne ise o işlemin girdiği pozisyona göre harç hesaplanmalıdır. Örneğin, muvazalı işlemin hükmen düzeltilmesinde binde 108, şufa  hakkının kullanılmasına ilişkin ilamlarda binde 15, hükmen kamulaştırmalarda binde 15 harç alınmalıdır. Mahkeme kararına konu tapu işlemi hiç bir pozisyona girmiyorsa her nevi kayıt tashihi olarak kabul edilip onbinde 5  oranında harç alınmalıdır. Boşanma ilamında eşlerden birine veya çocuklara, diğer eşin taşınmazının bırakılması halinde bunun tescili kendisine taşınmaz bırakılan eşin istemi üzerine yapılır ve onbinde 5 oranında kayıt tashihi harcı alınır. Evlenen kadının soyisim değişikliğinde yeni soyisminin tapu kütüğüne işlenmesi istenirse yine onbinde 5 harç alınır. Ancak, evlenerek soyisminin değiştiği nüfus kayıtları veya evlenme cüzdanı ile kanıt­lanabildiği takdirde bu belgelerin örnekleri dosyaya takılarak soyisim tashihi yapılmadan taşınmazın tasarruf edilmesi de mümkündür. Tapu ve Kadastro idarelerinin sebep olduğu hatalar harç alınmadan düzeltilir (TKGM. Gn.1458). İpoteğin tescili sırasında yapılmış olan hataların düzeltilmesi halinde ipotek miktarı üzerinden onbinde 5 tapu harcı tahsil edilir. Hisseli taşınmazlardaki tashih işlemlerinde harç hisseye tekabül eden değer üzerinden hesaplanır. Ancak cins tashihi gibi taşınmazın tümünü ilgilendiren düzeltme işlemlerinde harç taşınmazın tümünün değeri üzerinden hesaplanacaktır. Şirketlerin birleşme devralma, bölünme işlemleri sonucu tapuda yapılacak tashih işlemleri esasen bu pozisyona girmekle beraber harçlar kanunun 123. Maddesinde yapılan değişiklikle bu işlemler harçtan istisna tutulmuştur. İlgi: TST.85, TKGM.Gn.1458 Bu bölümde dikkat edilmesi gereken hususları sıralar isek; 1-     Arsa karşılığı daire, kar veya dükkan yapan müteahhitler arsa sahibi ile yapacakları sözleşmeyi ilgili tapu sicil memurluğuna şerh ettirmelidir. 2-     Yapılacak inşaat ile ilgili projeler belediyece onaylandıktan sonra kat irtifası kurulmalıdır. 3-     İnşaatın bitiminde kat mülkiyeti yapılmalıdır. Kat mülkiyeti kurulurken sigortadan ilişiksizlik belgesi ve vergi dairesinden cins değişikliğine ilişkin harç ödendi belgesi alınmak zorundadır. Ayrıca kat mülkiyeti kuruluktan sonra 3 ay içerisinde Cins Değişikliği işlemi yapılmalıdır. 4-     Bağımsız bölümlerin satış bedelleri  emsal bedelden düşük olmamalıdır. BELEDİYE VE EMLAK VERGİSİ AÇISINDAN RUHSAT ÖNCESİ ALINACAK İZİNLER   a) Yapı Yıkım İzni : İmar Kanunu kapsamında işlem gören yıkılacak derecede tehlikeli yapılar ile koruma tescilli yapılar hariç olmak üzere, yeni inşaat yapma talebi veya başka bir nedenle yıktırılması öngörülen yapılar için, yapı sahibinin zorunlu olarak ilgili belediyesinden alması gereken izin belgesidir. Yıkım esnasında ve yıkım sonrasında komşu parsellere ve kamuya ait yerlere zarar verilemez. Yapı sahibi teknik sorumlu atamak suretiyle kamunun can ve mal güvenliğini sağlayacak tedbirleri almak zorundadır. Yeni inşaat yapmak için yapı ruhsatı almış yerlerde ayrıca yıkım izni alınmasına gerek yoktur. b) İstinat Duvarı İzni : Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde; yapı denetim kuruluşu tarafından fenni mesuliyeti üstlenilmek kaydıyla, kot krokisi, ham yollarda yol profili, parsele ait vaziyet planı ve istinat duvarı betonarme projesi ile müracaat edilerek, belediyenin ilgili biriminden ruhsat alınması zorunludur. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde inşaat ruhsatı verilemez. İstinat duvarı yapılması gereken yerlerde, istinat duvarı izni, hafriyat izni ile birlikte verilir. c) Hafriyat İzni (Kazı İzni) : İnşaat ruhsatı alınmadan hafriyat yapılamaz. Ancak, inşaat ruhsatı alınmadan önce, mal sahibinin talebi halinde, zemin etüdü veya zemin iyileştirmesi ( kazık v.b) yapılabilmesi amacıyla, fenni mesuliyetin üstlenilmesi kaydıyla, kazı ve zemin iyileştirme projesine dayanılarak, ilgili belediyesince hafriyat izni verilir. Yapı sahibi, yapı müteahhidi, varsa şantiye şefi, kazıda ve inşaat çukurlarından doğan her türlü kazalardan ve zararlardan sorumlu olup, yol yapılarını, teknik alt yapıları ve komşu parsellerdeki yapıları tehlikeye sokmayacak önlemleri almak zorundadırlar. Kazı toprağı ve molozlarının yolları kirletmemeleri, belirlenmiş döküm yerlerine dökümünün sağlanması, yapı sahibinin, müteahhidin ve şantiye şefinin sorumluluğundadır. Aksi davranışlar hakkında İmar Kanununun 40. ve 42. Maddeleri uygulanır. d) Vaziyet Planı Onayı: Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, inşaat ruhsatı öncesi , arsa ölçü krokisi ve plankote dikkate alınarak binaların konumu ile boş alanların düzenlemesini gösterir vaziyet planı hazırlanır ve buna göre düzenlenmiş aplikasyon krokisi ile birlikte ön olur alınır. Uygulama projeleri ön oluru alınan vaziyet planı ve aplikasyon krokisine göre hazırlanır. YAPI RUHSATI        Belediye sınırları içinde  kalan yerlerde inşa edilecek yapılar için Belediye  İmar Kanunu, İmar Planı ve Yönetmelik hükümleri ile, yapı sahibi, yapı müteahhidi, şantiye şefi, tüm proje müellifleri ve yapı denetim kuruluşu yetkilisi, denetim sorumlusu mimar veya mühendisin imzaları alınarak usulüne uygun olarak düzenlenen belgedir.  YENİ İNŞAAT RUHSATI İSTENİLEN BELGELER  1- İnşaat ruhsatı istemini içerir dilekçe; a) Dilekçe üzerinde; talebin açık olarak belirtilmesi ve yapının tapu kayıtlarının, inşaat adresinin, mal sahibinin tebligat adresinin ve telefonunun bulunması gerekmektedir. b) Tapu kayıtlarına göre maliklerin dilekçeyi imzalaması; vekaletname olması halinde vekil olan şahıs tarafından dilekçenin imzalanması ve vekaletname aslı ile birlikte fotokopisinin ibrazı gerekmektedir. 2- Tapu kayıt örneği (1 aylık vizeli) 3- Kadastro Aplikasyon Krokisi 4- İmar Durumu 5- Yapı Yeri Uygulama Krokisi 6- Yapı Yeri Kot Krokisi 7- Numarataj Krokisi 8- Gerekli ise Trafo Belgesi 9-Yol – Kanal Katılım payı bedelleri 10- Moloz döküm belgesi 11- Arsa kıymet bedeli 12- Toplam inşaat alanı 2000 m2'yi geçen yapılarda şantiye şefi tayin ve kabul dilekçesi 13- Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde istinat duvarı ruhsatı 14- Muvakkat yapılar için Encümen kararı 15- a) Yapının müteahhitliği mal sahibince üstlenildiği takdirde;            Ticaret odası kaydı,            Vergi sicil numarası            Yapının müteahhitliğini üstlendiğine dair noter tasdikli taahhütname       b) Yapı mal sahibi dışında, bir müteahhit tarafından yapılacak ise;            Ticaret odası kaydı,            Vergi levhası fotokopisi        16- Mal sahibi ve müteahhitten sertifikalı usta çalıştırılacağına dair taahhütname 17- İmar Yönetmeliğinin 68. maddesine göre;       YDK  onaylı, Mimari proje (3 takım)       YDK  onaylı, Statik proje (hesapları ile birlikte 2 takım)       YDK  onaylı, Elektrik projesi (Tedaş ve PTT onaylı 1 takım)       YDK  onaylı, Mekanik tesisat projeleri (iz-su onaylı), ısı yalıtım raporu, kaloriferli ve        asansörlü binalarda kalorifer ve asansör projesi, varsa klima tesisat projesi, vb (2 takım)       YDK  onaylı, Zemin etüt raporu (2 takım)        (Bilgisayar ortamında hazırlanmış proje ve hesapların  cd’ye kayıtlı  örneklerinin proje ekinde ibrazı)     18- Proje müelliflerinin ilgili meslek odasınca düzenlenen oda sicil durum belgeleri        (Mimar, inşaat mühendisi, makine mühendisi, elektrik mühendisi, jeoloji mühendisi, Jeofizik mühendisi ve zemin etüt sorumluluk belgesi YAPI KULLANMA İZNİ Tasdikli projesine göre bina tamamen bittiği taktirde tamamına, kısmen tamamlanmış binalarda ise tamamlanan kısımlarına kullanma izni verilebilmesi için bu kısımların ihtiyaçlarını karşılayacak kömürlük, kapıcı dairesi, sığınak, kalorifer dairesi gibi ortak mahallerin inşa edilerek tamamlanmış olması ve binada gerekli emniyet tedbirlerinin alınması zorunludur. Devam etmekte olan yapılarda, biten bağımsız bölüme kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi için kolon filizlerinin dış cephede görülmeyecek şekilde kiremit çatı örtüsü veya parapet duvarı yapılmak suretiyle gizlenmesi ve emniyete alınması şarttır. Yapı kullanma izni verilebilmesi için, yapının aplikasyon, temel, su basman, ısı yalıtım ve kaba inşaat vizelerinin yapılmış olması zorunludur. İlgili belediyesince, yapı kullanma izni  verilebilmesi için yapı sahibi tarafından aşağıda sayılan belgeler eklenerek başvuruda bulunulur. a) Proje müelliflerinin ve yapı denetim kuruluşunun,  yapının onaylı projelerine, fen ve sağlık kurallarına ve TSE Standartlarına uygun malzeme kullanılarak bittirildiğini ve Yapı Kullanma İzni almasında sakınca olmadığını gösteren İş Bitirme Belgeleri, b) İlgili vergi dairesinden ilişik kesme yazısı, c) İz-su Kanal Bağlantı Belgesi d) (Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı ile yeniden düzenlenmiştir.) Mekanik Tesisat  Raporları (Isıtma-soğutma sistemleri, sıhhi tesisat, asansör raporları ve yangın tesisatı raporları) e) Fotoğraf zorunluluğunun yerine getirilmiş olması; yapı sahibince, binanın bitiminden sonra ön ve arka cephelerinden merkez alınarak en az (13x18) ebadında çektirilen ikişer adet fotoğraf ile yapılan başvuru sonucunda, ilgili belediye elemanları tarafından yerinde uygunluk kontrolü yapılır ve fotoğraflar onaylanarak, rapora eklenir. EMLAK VERGİSİ Mükellef  Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya (4751 sayılı Kanunun 6/B maddesiyle değişen ibare Yürürlük: 9.4.2002) paylı mülkiyet(*) halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. (4751 sayılı Kanunun 6/B maddesiyle değişen ibare Yürürlük: 9.4.2002) Elbirliği mülkiyette(**) malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. (*) (Değişmeden önceki ibare) müşterek mülkiyet (**) (Değişmeden önceki ibare) iştirak halinde mülkiyette Beyan Esası  (4751 sayılı Kanunun 7/b maddesiyle kaldırılmıştır Yürürlük: 9.4.2002)(*) (*) (4751 sayılı Kanunla kaldırılmadan önceki şekli) (2587 sayılı Kanunun 4'üncü maddesiyle değişen madde) Bina Vergisi, mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, mükelleflerin beyan edecekleri değerler Maliye ve Bayındırlık Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleriyle bu kanunun 20'nci maddesine göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, 31'inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanacak maliyet bedelinden düşük olamaz. Düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanı vergi dairesince maliyet bedeline yükseltilerek tahakkuka esas alınır ve mükellefe bildirilir. (4369 sayılı Kanunun 82/6'ncı maddesiyle kaldırılmıştır. Yürürlük: 29.7.1998, Geçerlilik: 1.1.1998) (1) Geçici ve daimi muafiyetten faydalanacak olanların da beyanname vermeleri mecburidir. Bir vergi dairesi faaliyet bölgesi içindeki bir mükellefe ait binalar aynı beyannamede birleştirilerek beyan olunur. (1) (Kaldırılmadan önceki şekli) Vergi dairesince hesaplanan miktar ile mükellefin beyanı arasındaki farka kusur cezası uygulanır. Verginin Tarh ve Tahakkuku  (4751 sayılı Kanunun 2/B maddesiyle değişen madde Yürürlük: 9.4.2002) Bina vergisi, ilgili belediye tarafından; a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında, b) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte, c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında, 29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir. Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binaya ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.(*) İndirimli (sıfır) orandan kimler yararlanacak? Bakanlar Kurulu bazı kişiler için Emlak Vergisi oranını 2004 yılı için sıfıra indirdi. Bu nedenle, tek bir konuta sahip olan aşağıdaki kişilere, bu konutun brüt alanının 200 m2 yi geçmemesi koşuluyla Emlak Vergisi oranı sıfır olarak uygulandı, yani bu kişiler 2004 yılında bu tek konutları için Emlak Vergisi ödemeyecekler: Hiçbir geliri bulunmayanlar (kendisine bakmakla yükümlü kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç), geliri sadece sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığından ibaret bulunanlar, şehitlerin dul ve yetimleri ile gaziler. Hiçbir geliri olmayanlar bunu nasıl belgeleyecek? Hiçbir geliri olmayanlar sıfır oran uygulamasından 2004 yılından itibaren yararlanmaya başladı. Bu mükelleflerin 38 no.lu Emlak Vergisi Tebliği ekindeki "hiçbir geliri olmayanlara ait form"la (belediyelerden temin edilebilir) birlikte, gelir vergisi mükellefi olmadıklarına dair ikametgâhlarının bulunduğu yer vergi dairesinden ve aktif sigortalı bulunmadıklarına dair üç sosyal güvenlik kurumundan (Emekli Sandığı, Bağ - Kur ve SSK'dan) alacakları belgeleri yıl sonuna kadar ilgili belediyelere vermeleri gerekiyor. İNŞAAT BAŞLAMA-BİTİŞ SÜRECİNDE YAPILACAK İŞLEMLER BAŞVURULACAK MERCİ BAŞVURU SÜRESİ İSTENEN BELGELER YAPILACAK İŞLEMLER 1. AŞAMA :                a) SSK Şube Md. İşyeri Tescili Sigortalı Çalıştırmaya başlamadan önce 1)     İşyeri Bildirgesi 2)     İmza Sirküleri 3)     Vergi L.Fotokopisi 4)     Tic.Sic.Gaz.Fotokopi 5)     Tic.Oda Belgesi 6)     İşin sözleşme fotokopisi İnşaat mahallinin bağlı bulunduğu Sigorta müdürlüğüne işyeri Numarası almak için işçi çalıştırmaya başlamadan önce müracaat edilir. İşyeri sicil no. alınır. b)Bölge Çalışma Md. ne Sigortalı Çalıştırmaya başlandığı tarihten itibaren en geç 1 ay içinde 1)     İşyeri Bildirgesi 2)     İmza Sirküleri 3)     Vergi L.Fotokopisi 4)     Tic.Sic.Gaz.Fotokopi 5)     Tic.Oda Belgesi 6)     İşin sözleşme fotokopisi İnşaat mahallinin bağlı bulunduğu bölge müdürlüğüne işçi çalıştırmaya başlandığı tarihten itibaren en geç 1 ay içerisinde gerekli belgelerle müracaat edilir İşyeri sicil no. alınır. c) Vergi Dairesi Md.ne İşe başlandığı tarihten itibaren en geç bir ay içerisinde 1)       Dilekçe 2)       İmza Sirküleri 3)       Vergi L.Fotokopisi 4)       Tic.Sic.Gaz.Fotokopi 5)       Tic.Oda Belgesi 6)       Yapı Ruhsatı fotokopisi İnşaat Mahallinin bağlı bulunduğu vergi dairesine muhtasar vergisi nedeniyle, işe başlandığı tarihten itibaren en geç 1 ay içinde müracaat edilerek muhtasar beyannamenin nereye verileceği ( Merkez den verilse dahi) bildirilir. 2.   AŞAMA :                  a) PTT Abone İşleri Md. Şantiye tesisleri kurulmaya başlandığı tarihte 1)       Dilekçe 2)       Başvuru formu Şantiye tesisi kurulmaya başlaması ile PTT mahalli abone işeri müdürlüğüne müracaat edilir, keşif yaptırılır, gerekli ödeme yapılarak işlem tamamlanır. b) Sular idaresi etüd proje md. Abone işeri md. Beton vizesinden önce Şantiye kurulma aşamasında 1)       Dilekçe 2)       Projeler 3)       Kanal katılım payı makbuz fotokopisi 4)       Yapı ruhsatı fotokopisi Gerekli belgeler ile Etüt proje md. ne başvurulur, tesisat projeleri onaylatılır, Abone işlemleri yapılır. c) Belediye Fen işleri Md. Abone işleri müracaatı takiben. 1)        Dilekçe 2)     Abone işlerinden   alınan yazı   3)    Su bağlantısı ile ilgili vaziyet planı 2)       Asfalt kırımı veya kaldırım kırımı gerekiyorsa bu bedel Fen işlerine yatırılır.Ayrıca güvence parası ödenir. Kırım izni alınır. İş bitimini müteakip Güvence geri alınır. d) TEDAŞ Müessese Müdürlüğüne Şantiye Kurulma aşamasında 1)       Dilekçe 2)       Elektrik tesisat projesi 3)       Vaziyet planı Elektrik projesi ve sorumlusu ile birlikte müracaat edilir, keşif istenir. Malzemeleri temin edilerek gerekli bedeller ödenir. e) Banka Şube Müdürlüğüne İşyeri açılış aşamasında 1)       Dilekçe 2)       İmza sirküleri 3)       Vekaletname 4)       Tic. Oda sicil belgesi 5)       Tic.Sicil gazete Fotokopisi İnşaat mahallinin bulunduğu yerdeki en yakın Banka şubesine (Şirket merkezinin de çalıştığı) Para transferleri için hesap açılır. f) SSK Md. Hastahane ve Dispanserlerine İşçi çalıştırmaya başlandığı tarihten önce 1)     İmza sirküleri (Vizite    kağıdına imza atmakta olanlara ait) Mahalli Sigorta Müdürlüğüne, hastahane ve dispanserlere örneği kurumca hazırlanmış imza sirküleri verilir. Çalıştırılacak işçilerin SSK girişleri 1 gün önceden SSK müdürlüklerine bildirilir. g) Belediye Yapı işleri Md. (Beton vizesi) Hafriyat yapıldıktan sonra temel betonları dökülme aşamasında 1) Beton vize dilekçesi Beton atılmadan önce her beton aşamasında mahalli belediyenin ilgili elemanlarınca onayı istenir. h) Belediye hesap işleri (Varsa- işgaliye harcı) İnşaat başlamadan önce 1)       Dilekçe 2)       Vaziyet planı 3)       Yapı ruhsat fotokopisi Mahalli Belediyeden işgal edilecek yerin keşfi istenir, işgal süresince bedeli ödenir. İşgal durumunun kalkması ile Belediyeye yazılı bilgi verilir. Belediye Hesap işleri Md. (Hafta sonu çalışma izni) İnşaata başlamadan önce 1)        Dilekçe 2)        Yapı Ruhsatı fotokopisi Mahalli belediyeden hafta sonu çalışma izni harcı ödenerek gerekli izin belgesi alınır.Harç bedeli yıllık olarak ödenir. k)Bölge Çalışma Md. (Yapı iş defter onayı) İnşaat başlama aşamasında 1)       Dilekçe 2)       Yapı iş defteri İnşaatın başlaması aşamasında Yapı iş Defteri Bölge Çalışma Md. ne onaylatılır, teftişlerde hazır halde bulundurulur. l) Mahalli Karakol Şantiyede işçi 1)        Dilekçe 2)        Liste Şantiye koğuşlarında kalacak işçilerin kimlikleri bir liste halinde mahalli karakola bildirilir. m) Toprak Döküm yeri izni veren kuruluşa Hafriyata başlamadan önce 1)       Dilekçe 2)       Yapı ruhsatı fotokopisi Döküm bedeli ödenerek makbuz alınır. Hafriyat bittikten sonra temel vizesi işlemlerine başlanır. 3. AŞAMA :                 a) Belediye İmar Md.    (Temel Vizesi) İnşaatın Tamamlanması aşamasında 1)       Dilekçe 2)       Peyzaj Mimarisi 3)       Toprak döküm belgesi 4)       Toprak döküm makbuz Belgeler İmar md. ne verilerek Temel vizesine ilişkin yazı alınır b) SSK Şube Md. İnşaatın Tamamlanması aşamasında 1)       Dilekçe 2)       İşe Giriş bildirgeleri 3)       Bordrolar İşin bittiğini ve işçi çalıştırmaya devam edilip edilmediği bildirilir. İşçilik nispeti hesap edilir varsa pirim borcu ek pirim tahakkuku ile kapatılır. İlişiksizlik belgesi alınır. Alt işveren (Taşeron) lara ait Sigorta dosyasının da işveren dosyası gibi takip ve incelenmesi gereklidir. Sorumluluk işverene ait olduğundan Taşeron dosyasındaki eksiklikler nedeni ile ilişiksizlik belgesi alınamaz. b) Belediye İmar Md.     (İşkan Ruhsatı) İnşaatın Tamamlanması aşamasında 1) Dilekçe 2)İşgalliye borcu bulunmadığı yazısı 3)İkişer adet ön ve arka Fotoğraf 4)       Vergi ve SSK ilişiksiz yazısı 5)       Kanal Vizesi İnşaatın tamamlanmış olması sebebiyle ilgili belediyeye müracaat edilerek iskan ruhsatı talep edilir. c) Sular idaresi Abone işeri İnşaatın Tamamlanması aşamasında 1)       Dilekçe 2)       Ödenmiş fatura fotokopisi 3)       İskan ruhsatı Su aboneliği kapatılır. Verilmiş depozitolar geri alınır, Yeni abonelikler için numara alınır. d)TEDAŞ Müessese Müdürlüğüne İnşaatın Tamamlanması aşamasında Dilekçe 1)       Ödenmiş fatura fotokopisi 2)       İskan ruhsatı Elektrik aboneliği kapatılır. Verilmiş depozitolar geri alınır, Yeni abonelikler için numara alınır. e) Vergi Dairesi Müdürlüğü İnşaatın Tamamlanması aşamasında 1)       Dilekçe İş bittiğine dair dilekçe verilerek Muhtasar mükellefiyeti kapatılır. f) Banka Şube Md. İnşaatın Tamamlanması aşamasında 1)     Dilekçe Hesaplar kapatılarak hesap bakiyeleri tahsil edilir. JOINT VENTURE I. Genel Olarak 1960’lı yıllardan itibaren günümüze kadar geçen süre içinde dünya ticareti büyük gelisme göstermis ve bunun neticesinde is hacminin ve cironun artması ile ticari sirketlerin arasında da guruplasmalara ve yapısal bazı degisikliklere neden olmustur. Sirketlerin, rekabet güçlerini artırmak düsüncesi ile, arastırma ve gelistirme faaliyetlerine agırlık vermeleri maliyet masraflarını artırdıgından, bu faaliyetlerini belirli konulara ve alanlara yöneltmeleri sonucunu dogurmustur. Örnegin, ileri teknolojiye dayalı, anahtar teslimi büyük tesisler kurulması, bir tek sirketin mali ve teknik gücünü asmıstır. Tüm bunlar, Avrupa ve ABD sirketlerini, taahhüt ettikleri islemi gerçeklestirebilmek için, kendi aralarında isbirligi yapmak zorunda bırakmıstır. Bu isbirligi, sirketlerin iki usulden birine müracaatları suretiyle yapılmaktadır : - Sirketlerin birlesmesi veya - Sirketler arası isbirligi. Bu iki usul yapısal olarak birbirinden farklıdır. Birlesme, iki ya da daha çok sirketin, tek yönetim altında bir araya gelmesini ifade eder. İlgili sirketlerin, tek bir tüzel kisilik altında birlestikleri bu sistemin, ekonomik açıdan iyi bir gruplasma türü olmadıgı anlasılmıstır. Birçok ülkedeki tekellesmeyi önlemeye çalısan mevzuat, serbest rekabeti koruma ilkesinden hareketle, bu sekilde güçlü grupların olusmasını engellemeye çalısmaktadır. Sirketlerarası isbirligi ise, sirketlerin sadece belirli bir isin ifası için bir araya gelmelerini ifade eder. Yerli ve yabancı sirketler arasında belirli bir isin ifası için ve belirli bir süre ile sınırlı olarak girisilen bu “ortak maceraya” Joint Venture denilmektedir. İsbirliginin yerli ve yabancı yatırımcılar arasında olması, ortak macera kavramına, daha uygun düsmektedir. Son yıllarda Türkiye’nin dıs dünya ile olan ekonomik iliskilerinin artması nedeniyle, Joint Venture seklindeki kurulusların giderek yaygınlastıgı görülmektedir. II. Türk Hukukunda Joint Venture’ın Yeri Hukukumuzda, Joint Venture sözlesmelerini bir bütün olarak ele alan özel bir düzenleme mevcut degildir. Joint Venture, Kurumlar Vergisi Kanunu’nda, “is ortaklıkları” adı altında yer almakta ve bu kanuna tabi oldukları ifade edilmektedir. Ancak, bu sadece vergi mükellefiyeti açısındandır. Zira, Türk Hukukunda Joint Venture’lar, adi sirket sayılırlar. Borçlar Kanunu’nun 520. ve müteakip maddelerinde yer alan adi sirket hükümleri, uygun oldukları ölçüde Joint Venture sözlesmelerine de uygulanacaktır. Joint Venture, adi sirket seklinde kurulabilecegi gibi, yapılacak isin özelligi ve ortakların yararları dikkate alınarak ticaret sirketi kurulması veya mevcut bir sirkete katılması seklinde de olusturulabilir. iste kararlastırılan bu türlere göre bazen Borçlar Kanunu, bazen de Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili hükümleri tatbik edilecektir. III. Ortak Girisim (Joint Venture) Tipleri 1. İş Ortaklıkları Türkiye’de, is ortaklıkları kavramının Kurumlar Vergisi Kanunu’na dahil edilmesinden önce de, büyük ihalelerde is sahibi idareler, isi müteahhit olarak bir firmaya vermek yerine, böyle büyük baraj ve tesis insaatı için tek müteahhidin makine parkı ve yetismis insan gücünün yetersiz olması, yabancı firmaların ileri teknoloji ürünlerinden faydalanabilmek gibi çesitli amaçlarla, tüm bunları saglayabilecek yeterlilikte, güçlü firmalardan olusan bir gruba vermeyi tercih etmislerdir. Bunlar, konsorsiyum seklinde ve adi sirket hükümlerine tabi ortaklıklar olarak kurulmuslar; bazı büyük projeleri gerçeklestirmislerdir. Ancak, ortak girisimden elde edilen kâr, vergiye tabi tutulmaksızın dogrudan ortaklıgı meydana getiren sirketlerin bünyelerine aktarıldıgından, ortakların tümünün Kurumlar Vergisi mükellefi olmadıgı veya yabancı girisimcilerin mevcut oldugu hallerde vergi kaybına sebebiyet veriyor veya zamanında vergilendirilemiyordu. Bu sakıncaları ortadan kaldırmak, vergilendirmeyi disipline etmek amacıyla mevzuat degisikligine gerek görülmüs, “is Ortaklıkları” kavramı Kurumlar Vergisi Kanunu’na girmistir. Böylelikle, yine adi sirket sayılıp tüzel kisiligi olmayan, ancak kazançlarının vergilendirilmesi yönünden tüzel kisilige sahip sirketlere mahsus hükümlere tabi tutulan, özellikleri bu kanunla ve baglı tebliglerde belirlenen ayrı bir ortak girisim tipi ortaya çıkmıstır ki, buna “is Ortaklıkları” adı verilmistir. a. İş Ortaklıklarının Özellikleri : Ortaklardan en az birinin Kurumlar Vergisi mükellefi olması. Ortaklardan biri, sermaye sirketi, kooperatif, kamu iktisadi müessesesi veya dernek ve vakıflara ait iktisadi isletmeler olmalıdır. Aynı zamanda, bunlardan birinin Türk Kurumlar Vergisi mükellefi olması istenilmektedir. Yazılı sözlesme ile kurulmaları. is sahibi idareler, bu sözlesmenin noterden tasdikli olmasını da istemektedirler. Belirli bir isin ifasına yönelme. is ortaklıkları, devamlılık arz eden ve aynı nitelikte olan isler için degil, somut bir isin yapılması gayesiyle olusturulur. isin gerçeklesmesi için süre tayin edilmelidir. Hem is ortaklıgı hem de is için süre saptanmalıdır. Genelde ortaklıgın süresi, isin süresinden daha uzun tutulmaktadır. is bittikten sonra ortaklık tasfiye edilir. isin, birden fazla takvim yılına yayılmıs insaat, onarım, montaj ve teknik hizmetlerle ilgili olması gerekir. Burada, kârın vergilendirilmesindeki gecikme önlenmeye çalısılmaktadır. is ortaklıgı ile is sahibi arasında bir is görme sözlesmesinin yapılmıs olması. Böyle bir sözlesmenin imzalanmasını takiben is ortaklıgı, vergi dairesine müracaatla kurumlar vergisi mükellefi olarak vergi numarası almalıdır. Ortaklar isin tamamının ifasından müstereken ve müteselsilen sorumludur. Her bir ortak, is sahibine karsı isin tümünün icrasından sorumludur. Vergi mükellefi olarak da durum aynıdır. Ancak iç iliskide, kendi aralarında akdettikleri kurulus sözlesmesi hükümlerine istinaden, ödeme yapmak zorunda kalan ortagın, diger ortaklara bunu yansıtma imkanı mevcuttur. Konsorsiyum seklindeki ortak girisimlerle, is ortaklıklarını ayıran en önemli fark buradadır. Zira konsorsiyumlarda her ortak, is sahibine karsı, sözlesmede kendisinin yapacagı is veya bölümle sınırlı olarak sorumlu bulunmaktadır. Elde edilen kârın paylasılmasına iliskin esasların sözlesmede yer alması. Borçlar Kanunu’nun 523. maddesi hükmüne göre, aksine sözlesme yoksa, her ortagın kârdan ve zarardan hissesi birbirine esittir. Fakat ortaklar, kurulus sözlesmelerinde kâr veya zararın aralarında ne sekilde paylasılacagını belirleyebilirler. Bu durumda sözlesmelerindeki kurallar geçerli olacaktır. Ortaklardan biri sermaye olarak sadece emegini ortaya koymussa, onun zarara ortak olmayarak, yalnız kâra istiraki kararlastırılabilir. Vergi mükellefiyetlerinin yerine getirilmesi. is ortaklıkları, taahhüt edilen is tamamlansa dahi, vergi yükümlülükleri ortadan kalkmadıkça sona ermez. Sonuç olarak, bir ortak girisim yukarıda sunulan tüm unsurları içeriyorsa, onu “is ortaklıgı” olarak vasıflandırmak mümkün olabilecektir. 2. Diger Ortak Girisimler is ortaklıkları dısında kalan ortak girisimler, yukarıdaki kurallara baglı olmaksızın adi ortaklık sayılırlar. Bunlar hakkında Borçlar Kanunu’nun 520. ve müteakip hükümleri uygulanır. Konsorsiyum seklinde kurulan ortak girisimlerin de yapıları bu mahiyettedir. Öte yandan, yerli ve yabancı girisimciler, sadece adi sirket seklinde degil, ticaret sirketi kurmak veya daha önceden kurulmus bir ticaret sirketine katılmak suretiyle de Joint Venture olusturabilirler. Yabancı ortagın bu katılımı gerçeklestirebilmesi için, tesebbüsün; - Memleketin ekonomik gelismesine yararlı olması, - Türk özel tesebbüsüne açık bulunan bir faaliyet alanında çalısması, gibi sartları tasıması ve DPT’dan izin alması gerekmektedir. Ancak, Türkiye’ye ithal edilecek yabancı sermaye, ülke çapında tekel teskil edecek faaliyetlerde bulunan kuruluslarda çogunluk hissesine sahip olamaz (Yabancı Sermayeyi Tesvik Kanunu 1.maddesi). IV. Ortaklar Arası Gruplasmalar 1. Yatay Gruplasma Joint Venture’ı olusturan ortakların her birinin dogrudan dogruya is sahibi ile irtibatı varsa, yani tüm ortaklar is sahibi ile sözlesmeyi imzalamıslarsa, bu takdirde ortaklar arasında yatay gruplasma sözkonusudur. Yatay gruplasmada, ortaklardan herbiri is sahibine dogrudan baglı oldugundan, isin kötü ifa edilmesi veya hiç ifa edilmemesinden dolayı is sahibine karsı müteselsilen sorumlu olur. Bu nedenle, ortaklardan birinin ayrılması, ölümü, iflası veya hüküm giymesi gibi haller, sözlesmenin devamına engel olmayacaktır. 2. Düsey Gruplasma Sadece bir veya birkaç sirketin is sahibi ile dogrudan hukuki iliskiye girmesi halinde sözkonusu olur. Bu durumda örnegin bir ortak is sahibi ile sözlesme imzalar, digerleri alt müteahhit olurlar. is sahibine karsı, sözlesmeyi imzalayan ortak sorumlu olmasına ragmen, aralarında yaptıkları sözlesmeye getirdikleri hükümlerle, sorumluluk esaslarını belirleyebilirler. is sahibine muhatap olan ortagın ölümü, iflası halinde sözlesme son bulur. Ancak, alt müteahhitlerin yeni bir teklifte bulunması ve is sahibinin de bu teklifi uygun görmesi halinde, ise devam edilebilir. 3. Pilot Firma Bazı Joint Venture ortakları, daha önceden is sahibine yaptıgı diger isler nedeniyle onun güvenini kazanmıs olabilir. Ayrıca, gerek is sahibi ile ortaklar ve gerekse ortak girisimi olusturan firmalar arasında diyalog ve isbirliginin saglanmasına ihtiyaç duyulmaktadır. iste bu gereksinim, “Pilot Firma” kavramını yaratmıstır. is sahibinin muhatabı pilot firmadır. Ortaklık ile is sahibi firmanın yazısmaları, pilot firma aracılıgı ile yapılır. Tek bir pilot firmanın yeterli olmayacagının anlasıldıgı büyük ihalelerde, ihtisas alanlarına göre is taksimi yapılarak iki pilot firma tayin edilmektedir. Örnegin, “Teknik Pilot Firma” ve “Ticari Pilot Firma” gibi. Ortakları vekil sıfatıyla temsil eden pilot firmalara, hem yatay hem de düsey gruplasmalarda rastlamaktayız. is her ne kadar ortak girisim tarafından yapılıyorsa da, ön planda yer alan pilot firmaca yapıldıgı intibaının olusması, is sahibi idare ile yakın diyalog imkanlarının mevcudiyeti gibi nedenler, pilot firma seçilmeyi cazip hale getirmektedir. Ortaklar pilot firma seçiminde anlasamazlarsa, grup dısında bir firmanın pilotlugu üstlenmesi yoluna gidilir. Bu firma isi bizzat ifa etmeyip, sadece pilot rolünü üstlenir. V. Ortak Girisimde iliskiler 1. iç iliskiler iç iliski denilince, ortak girisimin yönetimi ve ortakları arasındaki hukuki iliskiler  anlasılır. Genel olarak ortaklar, iç iliskilerini diledikleri gibi düzenleyebilirler. Ortak girisime, Borçlar Kanunu’nun adi sirkete iliskin hükümleri uygulanacagından, dogaldır ki, yapacakları düzenleme kanunun emredici kurallarına aykırı olamaz. Örnegin ortaklıgı yönetenlerin yılda bir kez diger ortaklara hesap vermesini öngören Borçlar Kanunu 530/2 maddesi bu kabil hükümlerdendir. a. Sermaye Borçlar Kanunu 521.maddesine göre, ortaklar sermaye paylarını nakit olarak, diger mal veya hizmet (emek) olarak koyabilirler. Temel mutabakatlarında aksine hüküm yoksa, sermayelerinin birbirine esit olması gerekir. b. Mülkiyet Ortak girisimin iktisap ettigi veya ortak girisime devredilecek mallar, alacaklar, istirak halinde mülkiyet esaslarına göre ortaklara ait olur. Ancak, temel mutabakatlarında ortaklar, müsterek mülkiyetin geçerli olacagı hususunda anlasabilirler. istirak halinde mülkiyette ortaklardan her biri malın tamamı üzerinde hak sahibi iken, müsterek mülkiyette, belirlenmis olan kendi hissesi üzerinde hak sahibidir. c. Avans ve Masraflar Ortaklardan birinin yaptıgı masraflardan ve verdigi avanstan ortak girisim sorumludur. Ortak verdigi avans için faiz isteyebilir. Sermaye yerine emegini koyan ortak, tazminat isteyemez. d. Rekabet Yasagı Yönetici olsun olmasın Joint Venture ortaklarından hiçbiri kendi hesabına ortaklıgın amacına aykırı ve ona zarar verici isler yapamaz. Rekabet yasagının sınırları is hayatının icaplarına ve iyiniyet kurallarına göre tespit edilir. Diger ortaklar, rekabet yasagına aykırı davranıs sebebiyle ugradıkları zarar ziyanın tazminini isteyebilecekleri gibi, haklı sebeplerle Joint Venture’ın feshini veya yönetici ortagın yönetim yetkisinin kaldırılmasını da talep edebilirler. e. Kararlar Borçlar Kanunu’nun 524.maddesine göre, kararlar tüm ortakların oybirligi ile alınır. Ancak, temel mutabakatta kararların oy çoklugu ile alınabilecegi belirtilmis ise, buna göre hareket edilir. Yine aynı maddede, hisselerin degil, sahıs çogunlugunun esas alınacagı belirtilmistir. f. Yönetim Joint Venture, ya tek ortak tarafından veya yönetim için görevlendirilen birkaç ortak veya bütün ortaklar tarafından yönetilir. Hatta, Joint Venture’ın yönetimi ortaklar dısında üçüncü bir sahsa da bırakılabilir. Bunlardan hiçbiri sözlesmelerinde kararlastırılmamıssa, Borçlar Kanunu 525.maddesi geregi Joint Venture’ın yönetimi tüm ortaklara ait olur. Sirket yönetimi ortakların hem hakları, hem de görevleridir. Yönetim yetkisi, amacın gerçeklesmesi için gerekli olan olagan is ve islemleri kapsar. Olagan islemlerin dısında kalanların yapılması, bütün ortakların oybirligine baglıdır. Olaganüstü islemlere örnek olarak, umumi vekil tayini, gayrimenkuller üzerinde tasarruf ve bagıslar gösterilebilir. Joint Venture’ın yaptıgı islemlerden dolayı ortakların müteselsil sorumlulugu esastır. Öte yandan ortakların birbirlerine karsı sadakat borcu vardır. Bu nedenle ortaklardan her biri, kendi isinde gösterdigi dikkat ve özeni Joint Venture’ın islerini ifa ederken de göstermek zorundadır. Ortakların özen gösterme borcuna aykırı davranısları neticesinde, bundan zarargören diger ortaklara karsı tazminat ödeme mükellefiyeti dogar. g. Kâr Dagıtımı Joint Venture’da yönetici ortak, her yıl en az bir defa hesap vermeye ve kâr paylarını ödemeye mecburdur. Hesap devresinin uzatılmasına dair sözlesmeye konulan sartlar geçerli degildir. Ortaklar, niteligi geregi sirkete ait tüm kazançları aralarında paylasmak zorundadırlar. Sözlesmede, kâr ve zararın paylasımının ne sekilde yapılacagı gösterilir. Ancak, sadece kâr veya sadece zararın nasıl paylasılacagı belirlenmemis ise, bu hem kâr, hem de zararın taksimi hakkında uygulanır. Sözlesmede hiç bir hüküm yoksa, hissesine bakılmaksızın her ortagın kâr ve zarardan esit yararlanması veya esit üstlenmesi Borçlar Kanunu’nda kabul edilmistir. h. Denetim Denetim de ortakların haklarındandır. Bu kapsamda, islerin gidisatı hakkında bilgi isteme, defter ve evrakları inceleme, mali durum hakkında özet çıkarma, aksi sözlesmede kararlastırılarak bertaraf edilemeyecek olan haklardandır. 2. Dıs iliskiler a. Dava Ehliyeti Ortak girisim, adi sirket sayıldıgından, ayrı bir tüzel kisiligi yoktur. Bu nedenle, taraf oldukları davalarda, ortakların hep birlikte hareket etmeleri gerekir. Davada taraf olmak, olagan islerden sayılmadıgından ortaklıgın temsili için özel yetki alınmalıdır. Ortaga yönetim yetkisinin verilmis olması halinde, üçüncü sahıslara karsı Joint Venture’ı temsil etme yetkisinin de varlıgı kabul edilir. O halde, yönetime yetkili olan ortak, Joint Venture adına yalnız basına dava açabilir veya ona karsı dava açılabilir. 3. Ortak Girisim - Banka iliskileri Bu bölümde, Hazine ve Dıs Ticaret Müstesarlıgı’nın konuyla ilgili görüslerine yer verilmistir. 1- Türk Ticaret Kanunu’nda tanzim edilen sirketlerin özelliklerini göstermeyen ve özel kanunlar ile kurulan sirketlerin dısında kalan, tüzel kisiligi bulunmayan adi ortaklıklar biçiminde tesekkül etmis olan is ortaklıkları adına Bankalar Kanunu uyarınca kredi tahsisi ve kullandırımı sözkonusu olmayacak, kredinin dogrudan dogruya ortaklardan biri veya bir kaçı adına açılması gerekecektir. Bu çerçevede, is ortaklıklarının bagımsız ayrı bir tüzel kisi olarak kabulü ve buna göre kredilendirilmesi, dolayısıyla ortaklık adının risk cetvellerinde yer alması uygun olmayacaktır. 2- Tüzel kisiligi bulunmayan adi ortaklıklar ile ortakları arasında Bankalar Kanunu’nun 38. maddesi, 3. fıkrasında tanımlanan sekilde bir kredi iliskisi tesis edilmeyecektir. Ancak, is ortaklıgının ortagı durumunda olan gerçek ve tüzel kisilere açılacak krediler is ortaklıgı ile ilgilendirilmeksizin anılan fıkrada belirtilen esaslar dahilinde dolaylı kredi iliskisi hesabında dikkate alınacaktır. Öte yandan, teminat mektuplarının metinlerinde, garanti olunan riski anlatmak için ortak girisimin adı geçse de, mektubun kredili müsterimiz lehine düzenlendigi açıkça belli olmalıdır. Ortak girisimin birden fazla ortagına kredi açılıyorsa, kimler lehine ve ne miktar için garanti verildigi belirtilerek, tek bir teminat mektubu düzenlenebilir. 4. Ortaklar Arasında Degisiklik a. Yeni Ortak Alınması Borçlar Kanunu’nun 532/1. hükmüne göre, ortaklardan hiç biri, diger ortakların rızası olmadan Joint Venture’a yeni ortak alamaz. Ortaklıga alınma; sermaye koyarak sonradan katılma, ayrılan ortagın yerine girme, ortaklardan birinin kendi payına üçüncü sahsı ortak etmesi ya da kendi payını ona devretmesi, mirasçı sıfatıyla Joint Venture’a girme, seklinde olur. Mirasçıların Joint Venture’a ortak olabilecegi hususunda sözlesmede hüküm varsa, diger ortakların rızası aranmaksızın ölen ortagın yerine mirasçıları Joint Venture’a alınır. Bunun dısındaki ortaklıga alınma hallerinde mutlaka diger ortakların onayı gereklidir. b. Ortaklıktan Çıkarma Ortagın iflası, haciz altına alınması, sermaye taahhüdünü yerine getirmemesi, sözlesmeye göre yükümlü oldugu yönetim ve temsil görevini yerine getirmekten kaçınması veya, sözlesme hükümlerine aykırı davranması hallerinde ortaklıktan çıkarma mümkündür. VI. Joint Venture’ın Sona Ermesi Sona erme halleri Borçlar Kanunu’nun 535 ve 536. maddelerinde gösterilmistir. Buna göre; - Joint Venture ile güdülen amaç gerçeklesmis veya gerçeklesmesi imkansız hale gelmisse, - Mirasçılar ile devam konusunda sözlesmede hüküm bulunmadıgı hallerde, ortaklardan birinin ölümü, - Ortagın hissesinin haczedilmesi, iflas etmesi, haciz altına alınması, - Bütün ortakların oybirligi ile sona erme konusunda karar vermeleri, - Muayyen müddet için kurulmus ise, bu sürenin dolmasıyla, - Sözlesmede, bir ortaga fesih hakkı verilmisse, bu ortagın irade beyanına baglı olarak, - Haklı sebeplerden fesih konusunda verilmis bir mahkeme kararıyla, Joint Venture sona erer. Muayyen müddet için kurulan ortaklıklarda, fesih için (6) ay öncesinden ihbarda bulunmak gerekir. Bu süre için feshi ihbarda bulunulmamıssa, ortaklık muayyen olmayan bir müddet için yenilenmis sayılır (Borçlar Kanunu 536.maddesi). VII. Tasfiye Joint Venture’ın üçüncü sahıslarla olan münasebetleri “dıs tasfiye”, bakiyenin ortaklar arasında paylastırılması “iç tasfiye” olarak adlandırılır. Borçlar Kanunu 540. maddeye göre, bütün ortaklar tasfiye memuru durumunda olup, tasfiye islemlerine fiilen katılmak zorundadırlar. Dıs tasfiye için, ortaklıgın aktifi ve pasifi saptanır. Mallar satılarak aktifler paraya çevrilir. Üçüncü sahıslara yapılması gereken ödemeler karsılanır. Ortakların verdigi avanslar ve yaptıkları masraflar kendilerine ödenir.iç tasfiyede, Joint Venture zarar etmis ise, zarar ortaklar arasında, aksine sözlesmede hüküm yoksa, esit olarak paylasılır. Karın paylasımı da, aynı esaslara göre gerçeklestirilir. Joint Venture’ın sona ermesi üçüncü sahıslara karsı taahhütlerde degisiklik yapmaz. Ortakların Joint Venture’ın taahhütlerinden müteselsil sorumlulugu aynen devam eder.  J.V. ve KONSORSİYUMLARIN ADİ ŞİRKET KABUL EDİLMESİNİN SONUÇLARI Ortaklık sözleşmelerini düzenleyen mevzuatın yokluğu nedeniyle, bu tür sözleşmelerle kurulan ortaklıklar,  değinildiği üzere BK m.520 – 541 arasında düzenlenen adi şirket hükümlerine tabi olmaktadır. Bilindiği üzere adi şirketlerin Türk hukukuna göre tüzel kişilikleri yoktur.  Bu durumun şirket yapılarının serbestçe gelişmesine imkan veren olumlu yönlerinin bulunmasına rağmen, kimi uygulama sorunlarını da bünyesinde barındırdığı hatırlanmalıdır.  Çoğu kez çok büyük yatırımların realize edilmesine yönelik projeleri üstlenen ve adi şirket olarak kabul edilen bu ortaklıkların durumu, uygulamada pek çok sorun ve belirsizlikle karşılaşmaktadır.  Karşılaşılan sorunlara çok genel hatları ile örnek vermek gerekirse;  1.      Joint Venture – Ortak Girişim – İş Ortaklığı – Konsorsiyum kavramları uygulamada benzer yapıları ifade etmekle birlikte aralarında nüanslar vardır.  Daha çok uygulamadan ortaya çıkmış bu alt ayrımların ve değişik isimlerin kullanılmasından ortaya çıkan ticaret ve/veya vergi hukukunu, çalışma mevzuatını, sosyal güvenlik hukukunu, teşvik mevzuatını ilgilendiren çok çeşitli sorunlar yaşanmaktadır.  Kavramlar açıklığa kavuşturulmalı, tanım birliği sağlanmalı ve bağlı mevzuatı bu üst başlıklara uygun olarak düzenlenmelidir.  Hukuki statüleri tam olarak netlik kazanmadığı ve ortaklığa ilişkin kavramlar ve    içerikleri herkes tarafından farklı algılanabildiğinden uygulama sonuçları da o ölçüde belirsiz olmaktadır.  2.      Adi şirket hükümlerine tabi olan bu ortaklıkların vergi kanunları karşısında durumu net değildir. Bu konuya aşağıda ayrıntılı olarak yer verilecektir.  3.      Tüzel kişilikleri olmadığı için hak ve fiil ehliyetleri de bulunmamakta ve dolayısı ile ehliyete bağlı tüm hakları da kullanamamaktadırlar.  4.      Ortaklıkların genellikle yabancı ortaklarla yapılmış olduğu dikkate alınırsa, iş          bitiminden sonra ortaya çıkabilecek bir kısım sorumluluklarda yerli firmalar çeşitli sorunlara doğrudan muhatap olmaktadırlar.  -         506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunundan kaynaklanan mükellefiyetler, -         İş kazaları dolayısıyla ortaya çıkan talepler, -         Vergi yükümlülükleri, -         Süregelen veya sonradan açılan davalar,  Sıralanan konularda zaman aşımı süreleri 10 yılı bulmakta ve yerli firmalar aleyhine sonuçlar doğurmaktadır.  5.      Tüzel kişilik olamamaları sonucu ticaret siciline kayıtları da yapılamamaktadır. Bu nedenle de örneğin, Rusya’da bir iş almış olan ortak girişim bu işi için Türkiye’den ihracat yapamamaktadır.  İş Ortaklığı (J.V.) :     J.V.- İş Ortaklıkları “hukuken ve iktisaden bağımsız birden fazla gerçek veya tüzel kişinin (Vergi yönüyle Kurumlar Vergisi Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydı ile) belirli bir işi  ya da süreklilik arz eden bir faaliyeti, bir ticaret ortaklığı kurarak veya böyle bir ortaklık söz konusu olmaksızın gerçekleştirmek  ve kazanç elde etmek amacıyla bir sözleşme çerçevesinde bir araya gelmeleri ve o faaliyetin rizikolarını her biri müteselsilen  sorumluluk altına girmek suretiyle üstlenmeleri”biçiminde tarif edilmektedir.                                      Kurumlar Vergisi mükellefiyeti isteğe bağlı olarak tesis edilecektir. İşin paylaşımı yoktur, kâr/zarar paylaşımı vardır. Bu özellikleri ile uluslararası J.V. kavramına paraleldirler.  Konsorsiyum :          Konsorsiyumda ortakların sorumlulukları açısından, üçüncü şahısla (işveren) yapılan sözleşmede, konsorsiyuma katılan ortakların müteselsil sorumluluğu bertaraf edilmektedir.  Ortakların her biri işin tümünün ifasından sorumlu olarak taahhüt altına giriyorlarsa teknik anlamda bir konsorsiyum mevcut değildir. Konsorsiyumda sevk ve idare yetkisi ortaklardan birine bırakılır. Buna konsorsiyum lideri denilmektedir. Normalde lider konsorsiyumun tüm ortaklarını temsil etmektedir.                                       Adi Ortaklık hükümlerine tabidir. Kurumlar Vergisi mükellefi değildir. Kanun ya da Tebliğlerde tanımına rastlanmamıştır. İşin belli bölümlerinin paylaşıldığı, kâr/zarar paylaşımının söz konusu olmadığı ortaklıklardır.  Ortak Girişim :       Bu terim, hukukumuza girmeden  Sözleşmelerimize giren terimlerdendir. 4734 sayılı Kanun'a kadar; ne T. Medeni Kanununda, ne T. Ticaret Kanununda, ne Borçlar Kanununda ve ne de vergi mevzuatımızda böyle bir terim veya deyim vardır. Yine bunların hiçbirinde bu terimin tanımı da yapılmış değildir. 4734 sayılı Kanundaki “Ortak Girişim” tanımı ise, bir “grup”tanımı olarak verilmiş olup; gerek ortaklıklar (Şirketler) hukuku açısından, gerekse vergi hukuku açısından tümüyle boşluktadır. Eğer bu terime bir kavram yüklenecekse ve hukuk sistemimize girecekse, o zaman konunun bütün boyutlarıyla ele alınarak hukuki bir baza oturtulması gerekir. KAR / ZARAR PAYLAŞIMINDA  VE VERGİ MÜKELLEFİYETİNDE YAŞANAN SORUNLAR               Adi ortaklıklar, Kurumlar Vergisi mükellefi olmadığı için işin sonunda ortaklığın kar ve zararını ortaklar kendi bilançolarına ithal ederek vergi beyanını kendileri vermektedir. İş ortaklığı durumunda ise , ortaklar, kendi vergi beyannamelerini verdiği için kar veya zararı değil ancak vergi sonrası oluşan sonucu hesaplarına alabilmektedirler. Bu durumda, eğer iş ortaklığı zarar ederse ortaklar bunu diğer karlarından düşememekte veya ortaklık kar edip ana şirket zarar ederse ortaklık karından ana şirket zararı mahsup edilememektedir. Bu son derece dezavantajlı durum sebebiyle ve iş ortaklığı modelinin seçimi tercihe bırakıldığından dolayı iş ortaklığı hiçbir durumda kullanılmayacak kadük bir alternatif olarak kalmaktadır.             Ortaklıklar doğrudan doğruya Kurumlar Vergisi Mükellefi yapıldığı taktirde bununda kendi içinde sıkıntıları bulunmaktadır. Şöyle ki;  ü      Ortaklık yapısında yabancı firma veya firmalar var ise, bu firmalar Kurumlar Vergisi kapsamında “Dar Mükellef”  olarak tarif edildiklerinden, işin bitiminde yapılacak kar dağıtım paylarının vergilendirilmesi Türk ortaklarınkine benzemeyecektir. Diğer bir ifade ile farklı biçim ve oranda vergiye tabi olacaklardır. Bu yüzden de ortakların vergi mükellefiyeti farklarından doğan mağduriyetlerini giderici yani vergi paylaşımının eşit gösterildiği ikinci bir sözleşme yapma ihtiyacı doğmaktadır. Fakat, bu ikinci sözleşme uygulaması Türk Genel hukuku ve Türk Vergi Hukuku karşısında bir anlam taşımaktan uzak kalmaktadır.  ü      Kurumlar Vergisi karşısında ayrı bir mükellefiyet olması bağlamında, ortaklığın taahhüt etmiş olduğu yapım işinin genel cirosunun ortaklara dağıtılması, yani ortakların paylarını gösteren ciro tutarlarını kendi bilanço ve gelir tablolarına aktarmaları, Kurumlar Vergisi Kanunu’na göre mümkün olmamaktadır.  ü      Türk vergi Sistemine göre “zaman aşımı” yani mükelleflerin yükümlülüğünün devam zorunluluğu süresi 5 yıl ( SSK Kanunu kapsamındaki belgeler için 10 yıl) dır. İş ortaklığı bünyesindeki bu süreç, işin geçici kabulünün yapılıp nihai vergilendirilmesinin dönem olarak yapıldığı takvim yılını takip eden yıldan başlamaktadır. Adi Ortaklık şekli içinde, gerek insan hatalarından ve gerekse ihmalden doğan yanlışlıklar dolayısı ile devletin maruz kalabileceği “Vergi Ziyaı (vergi kaybı)” tutarları vergi mükelleflerine ceza ve faizleri ile ödetilmektedir. Keza SSK işyeri mükellefleri içinde aynı sorumluluk geçerlidir. Fakat, bu cezaları yabancı ortaklara anlatmak, bu cezaları ve sorumluluğun süresini paylaştırmak hiçbir zaman mümkün olmayacaktır. Çünkü yabancı ortağı işin bitiminden sonra Türkiye’de bulmak  zorlaşmaktadır. Yerli ortağın yabancı ortak karşısında maruz kaldığı bu rekabet handikabının giderilmesi gerekmektedir.  ü      Adi ortaklık şeklinde işlem gören İş Ortaklığı muhasebesinde oluşacak kar paylarının ortaklara dağıtımında, yabancı ortakların yine “Dar Mükellef” kapsamında vergilendirilecek olmalarının yanı sıra bu sistemde ayrıca bir de kırtasiyecilik külfeti doğmaktadır. Çünkü Adi Ortaklıkta Kar/zarar sonucuna yönelik bağımsız bir vergi mükellefiyeti bulunmamakta fakat adi ortaklığın bağımsız bir muhasebe işlemi yapma zorunluluğu söz konusu olmaktadır. İş sonuçlandığında doğacak kar ya da zarar, Adi ortaklığın karı veya zararı olarak kabul edilmediğinden bunlar, yasada tarif edilen belgelerle ortakların kendi muhasebelerine aktarılmaktadır. Dolayısı ile ortaklık konusu iş için geçici kabulün yapıldığı yılın sonuna kadar bağımsız muhasebe kaydı tutulması gerekmektedir. Geçici kabulün yapıldığı dönemden sonraki yıldan itibaren yine zaman aşımı süresi başlamakta ama burada  Adi Ortaklığın kimliği artık sona erdiği için sorumluluk bağlamında Maliye, SSK ve Çalışma bakanlığı idarelerinin muhatapları, ortaklık payları çerçevesinde Adi Ortaklığın bizzat ortakları olmaktadır. Bu sıkıntı ile Kurumlar Vergisi mükellefiyetinde yaşanan sıkıntı aynı mantık içinde yer almaktadır.  İş Ortaklıklarının cinsi ne olursa olsun taahhüt konusu iş, belirlenecek bir tanım ismi ile ticaret sicilinde “Geçici” olarak tescil ve ilan edilmeli; tescildeki geçici süre, işin kesin kabulünün yapıldığı tarihte otomatik olarak sona erdirilmelidir. Böylece yabancı uyruklu ortağın vergi, SSK, Çalışma Bakanlığı ve işteki diğer yasal sorumluluk süreleri de belirlenmiş olacaktır.  Ortaklığın sonucunda elde edilen kar/ zararlar yerli - yabancı ortak ayrımı yapılmadan eşit olarak paylaşılmalı, yerli ortağın payına düşen ciro tutarının yapılacak düzenleme ile, kendi firmasının ciro tutarları ile birleşmesine imkan sağlanmalıdır.  SONUÇ VE ÖNERİLER          Tespitimiz odur ki, uluslararası uygulamada İnşaat Sözleşmelerinin Yüklenici tarafı, en yaygın şekilde Joint Venture veya Konsorsiyumlardır. Bu, hiçbir zaman, başka konularda da Joint Venture veya Konsorsiyum kurulamayacağı anlamını taşımayacağı gibi, İnşaat Sözleşmelerinin başka tür Şirketlerce yapılmayacağı demek de değildir.         Uluslararası yaygın bu iki önemli ortaklık türünün, hukukumuza uluslararası terminolojideki anlamı ile girmesi gerektiği kanısındayız. Bu tür ortaklıklara Türkçe isim bulmak ve düşünülen kavramları yüklemek zor olmasa gerekir.         J.V., Konsorsiyum, İş Ortaklığı, ve Ortak Girişim kavramlarının tüm kamu kurum ve kuruluşlarında uygulama birliğinin sağlanması bakımından, doğru algılanması çok önemlidir. Özellikle, İhale ve Sözleşme yapma ve uygulama konumundaki tüm yetkili ve sorumluların bu kavramları, bütün boyutları ile özümsemesi gerekir.          Bunun sağlanabilmesi için; Joint Venture (İş Ortaklığı),  Konsorsiyum ve ortak girişimlerin tek bir  yasal başlık ve düzenleme altında bir araya getirilmesinde yarar görülmektedir.  Yasal düzenleme yapılırken, düzenlemenin tüm hukuk sistemimizle uyumunun göz ardı edilmemesi gerekir. Doğal olarak, yapılacak köklü bir yasal düzenleme, konuyla ilgili mevcut tüm yönetmelik ve diğer düzenlemelerin de gözden geçirilmesini gerektirecektir.  Düzenleme ihtiyacı yukarıda ayrıntıları ile anlatılmıştır. Bu kapsamda, ortaklıkta ortaklar arasındaki ilişkiler, ortaklığa getirilmesi gereken sermaye veya yatırım payı ve bunu ifada temerrüdün hüküm ve sonuçları, ortaklığın dışarıya ve üçüncü kişilere karşı sorumlulukları, pilot ortağın durumu, ortaklığın yönetimi, ortaklığın denetlenmesi gibi hususlar müphem olup bu konuda belirleyici düzenlemeler yapılmalıdır.  Diğer şirketler gibi ortak girişimlerde bir akde dayanır. Ortak girişim sözleşmelerinin “temel mutabakat” denilebilecek başlangıç maddesi büyük önem taşır. Bu maddede taraflar, hangi maksatla böyle bir akdi ilişkiye girdiklerini açıklarlar. Bazı hallerde başlangıç maddesi, sözleşmede yer alan hükümlerin sert bir şekilde uygulanmasını önler veya bazı nüansları ortaya çıkarır.  Diğer bir deyişle, başlangıç maddesi, sözleşmenin yapılmasına amil olan fikrin, sözleşmeye hakim olmasını sağlar.  Başlangıç maddesinde tarafların yalnız birbirlerine karşı değil, sözleşmenin ne için akdedildiğini bilmek isteyen üçüncü kişilere karşı iletmek istedikleri bir mesaj yer almaktadır.  Bu çerçevede ortaklıklarla ilgili çıkarılması düşünülebilecek bir mevzuatta yer alması gereken hususlar  çok genel hatları ile aşağıdaki şekilde sıralanabilir:  -         Genel hükümler, -         Ortaklığın  tarafları, sorumlulukları -         Ortaklığın Yönetimi ve Temsili, -         Ortaklığın işleyişi, -         Ortaklığın denetlenmesi, -         Ortaklığın süresi ve tasfiyesi  Adi Ortaklık, J.V. Konsorsiyum vb. ortaklıkların tüzel kişiliğe sahip olmamaları, tescile tabi tutulmamaları, kolay kurulup tasfiye edilebilmeleri, sıkı şekli şartlarının olmaması yarattığı dezavantajlarla birlikte, iş yaşamının ihtiyaç duyduğu esnekliği vermesi nedeniyle avantaj da sağlamaktadır. Yapılacak düzenlemelerde esneklik ihtiyacının mutlaka dikkate alınması gerektiği, konunun temel esaslarını belirleyici düzenlemelerle sınırlı kalınmasında yarar bulunduğu ve bunun bir tercih sebebi olacağı göz ardı edilmemelidir.  Dünya ve diğer ekonomilerle entegrasyonun temel koşullarından biri de, uluslar arası şirket birlikteliklerine imkan yaratacak, sağlam bir hukuki yapının kurulması ve işletilmesidir.           Bu sürecin sağlıklı kurulması şirketlerin birbirleri ile kalıcı olarak birleşmelerine de imkan sağlayacak bir yolu açacaktır.           Yabancı sermaye girişinin hızlandırılmasına ilişkin yollardan biri de, yerel ve uluslararası şirketlerin birlikteliklerine imkan veren, özendiren doğru hukuki tespitlerin bir an evvel yapılarak hayata geçirilmesidir.   KAYNAKLAR  AKDOĞAN Nalan- SEVİLENGÜL Orhan, Tek Düzen Muhasebe Sistemi Uygulaması, İSMMMO YAYIN NO 7 İstanbul, 1998. ÇANKAYA islam İnşaat Muhasebesi, Meslek Yapıtları, Ankara 2003 ÇELİK Abdullah, “Yıllara Sair İnşaat ve Onarım İşlerinde Müşterek Genel Giderlerin Tespitine Yönelik Bir Sorun” Vergi Dünyası Dergisi,Kasım 1997, Sayı 195 GÜNGÖRMÜŞ Ali Haydar, Maliyet Muhasebesi Ders Notları, Emet 2000 KAYRAK Metin “Yıllara Sair İnşaat ve onarım İşlerinde Dönem Sonu işlemleri” Vergi Dünyası Dergisi, Aralık 2001. KIZILOT Şükrü, İnşaat Muhasebesi, Yaklaşım Yayınları 2000 SAĞLAM Erdoğan- TURUT Şenol, “Yıllara Sair inşaat Onarma İşleri ve Muhasebeleştirilmesi” , Vergi Dünyası Dergisi, Sayı 189, Mayıs 1997 SEZGİ Önder, “Yurtdışı İnşaat Onarım İşlerinin Vergilendirilmesinde Gereksinim Duyulan Yasal Çatının ilkeleri Neler Olmalıdır” Vergi Dünyası Dergisi,Kasım 1997 Sayı 195 SİPAHİOĞLU Hürol,  “Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım İşleriyle İlgili Bazı Düzenlemeler” Maliye Postası, Yıl 18, Sayı 391, 1996 MAÇ Mehmet,  YMM, Asgari İçilik Uygulamaları TEKİN Ömer, Yıllara Sari İnşaat ve Onarma İşlerinde Geçici Vergi          Kaynak: Bursa SMMMO